Passos a seguir en la Delimitació de finques rústiques – Xerrada Ajuntament de Brunyola

Guió de la XERRADA SOBRE DELIMITACIÓ DE FINQUES RÚSTIQUES, realitzada a l’Ajuntament de Brunyola el passat 21 novembre 2016.

  1. PRESENTACIÓ
  2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY
  3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES
  4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

  1.  PRESENTACIÓ

Margarita Moll Pons, Enginyer Tècnic en Topografia. Col·legiada 4515, Col·legi Oficial d’Enginyers Tècnics en Topografia de Catalunya.

Amb 15 anys d’experiència en:

– Mesura per obtindre la superfície real, delimitació (deslinde) i finalment, col·locar fites,

– Esbrinar la titularitat de camins que limiten dues finques o passen per dins una finca…( el camí es el límit però, està dins de la finca o fora?)

– Informes pericials de límits de finques (conflictes entre veïns)

Qui ens truca: Propietari particular

Quin problema té?

– Ha comprat una finca i la vol delimitar (o abans de comprar venedor i comprador volen comprovar la superfície…menys habitual..)

– Té una finca i s’ha adonat que al cadastre té 5000 m2 i al registre/escriptura 2000 m2, que té realment i com ho pot arreglar?

– El veí li ha agafat un tros, vol delimitar..

– Al veí li han marcat la finca i em diu que el límit no es correcte…

Qui em truca: Advocat

Quin problema té? Els mateixos…però se suposa que ja no troben acord amb el veí, necessiten un informe per el jutjat (farem el mateix estudi de la finca o finques, realitat física, documentació i cartografia històrica existent…informe complert amb mes detall per presentar al jutjat i que el jutge ho entengui..

Qui em truca: Jutjat

Ja hi ha uns informes de les dues parts, he d’estudiar els dos casos de manera totalment imparcial, i emetre Dictamen Pericials…

2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY

És el cas perfecte, la finca està perfectament delimitada amb fites, o amb límits naturals com poden ser, marges de pedra, camins, rieres, regs, plantacions…

No hi ha cap conflicte, però s’ha de mirar si el cadastre i/o registre esta malament…..solució més fàcil….seguir el procediment del cadastre o registre per corregir l’error…(punt 4)

El millor per evitar conflictes és tenir fites!!!, evitem discussions de si el límit es el marge o el camí o el reg…

3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES

Haurem de buscar els seus possibles límits (partió),

Comparem els cadastres, des dels anys 50, primera referència gràfica de perímetres de finques, fins a l’actualitat.

Estudiem la descripció registral des de la primera inscripció si ha variat.

El mateix de les finques veïnes.

Mirem que la figura dibuixada segons els cadastre històric es correspongui amb algun element natural, segons la jerarquia de les costums catalanes en terres de pagès.“Costumari català” (termes,pas d’aigua, cingle o riba, marge, camí, paret-tanca-mot) i si les superfícies son semblants a les registrals de les finques que afectem. Es com fer un trencaclosques… no podem mirar únicament una sola finca, intentem si es pot també estudiar la finca veïna en conflicte.

I al final de l’estudi de la documentació i mesures realitzades, s’intenta parlar amb els veïns i acordar la col·locació de fites.

Un cop està clara la partió i marcat amb fites, s’ha d’actualitzar al cadastre i registre perquè tot quadri i evitar cap altre conflicte.(punt 4)

4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

Quan l’escriptura està be!

El plànol/informe tècnic resultant de la realitat de la parcel·la, es presenta al cadastre amb un escrit sol·licitant l’esmena de discrepàncies.

El plànol ha d’estar signat per tots els propietaris afectats, facilitem i escurcem el procés ja que el cadastre ja no haurà de donar audiència als veïns, si han signat ja sabem segur que no s’oposaran a la modificació.

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

Quan el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura

(Documentació requerida: instancia y certificació cadastral descriptiva y gràfica).

  • Ubicació i llindars correctes, nomes volem modificar la superfície però no excedeix del 10% de la cabuda inscrita, el registrador ho modifica directament.
  • Superfície mes del 10% y/o modificació de llindars. El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y quedarà coordinat amb el cadastre. Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

 Quan la realitat no coincideix amb el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura (també per excessos de cabuda)

(Documentació requerida: instancia, certificació cadastral descriptiva y gràfica, y Representació gràfica alternativa georreferenciada, con la exacta ubicación, delimitación, superfície y linderos, que serà la que modificarà el que figura al cadastre – GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL).

  • El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y ho notifica al Cadastre que ho modifiquin segons Representació gràfica alternativa georreferenciada- GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL.

Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

Aportació obligatòria de la Representació gràfica alternativa georreferenciada

Immatriculació (inscriure un finca per primera vegada,

Parcel·lació

Segregació

Divisió

Agrupació

Expropiació forsosa

Deslinde

 “Com a titular de la finca coordinada (coincident, realitat-cadastre-registre), es presumeix que la finca té la ubicació y delimitació geogràfica que consta incorporada al foli del Registre de la Propietat, la seva certesa a tots els efectes legals. Com a titular registral d’una finca colindant, per realitzar modificacions de superfície o llindars, si la finca que afecta esta coordinada podrà defensar-se davant una invasió o inexactitud en la rectificació que es pretengui realitzar.”

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

Es tramita davant Notari del districte que correspongui

S’aportarà:

– Escrit sol·licitant l’expedient

– Certificació descriptiva i gràfica de la finca i dels colindants que afecta; no coincideix amb la realitat, s’ha aportar representació gràfica georeferrenciada.

– Documents o justificants que fonamenti el que es sol·licita.

El Notari ho comunicarà als afectats per que en 15 dies facin al·legacions y presentin proves. I en 30 dies hauran de comparèixer per buscar avinences entre ells.

Si hi ha acord, encara que sigui nomes d’algun llindar, autoritza l’escriptura pública.

Informarà a la Direcció General del Cadastre la rectificació realitzada, per mitjans telemàtics, aquest ha de modificar la parcel·la en un plaç màxim de 5 dies, i s’incorpora a l’escriptura pública.

El  Registrador, escriurà nota al marge, l’inici de l’expedient a totes les finques afectades, que caducarà als 2 anys si no s’ha resolt abans.

El  Registrador, suspendrà l’expedient si té dubtes de que sigui un negoci immobiliari o hipotecari.

AGRAÏMENT A L’AJUNTAMENT DE BRUNYOLA PER LA INICIATIVA DE PROPOSAR LA XERRADA SOBRE AQUEST TEMA, I A TOTS ELS ASSISTENTS, ESPERANT QUE FOS DEL SEU INTERÈS I SOLUCIONÉS DUBTES AL RESPECTE.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEOREFERENCIADA – LEY HIPOTECARIA 13/2015 de 24 de junio.

cadastre(Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por decreto de 8 de febrero de 1946 y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo)

Según la Ley Hipotecaria 13/2015, que entró en vigor el pasado 1 de noviembre, la representación gráfica catastral de una finca, cobra una gran importancia. Si hasta el momento únicamente se incorporaba la referencia catastral a la inscripción registral, a partir de ahora también se incorpora la certificación catastral descriptiva y gráfica al folio real de la finca, ello comportará importantes mejoras, siempre que dicha certificación sea correcta tanto en superficie como en linderos.

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación ni su correcta diferenciación respecto a los colindantes. Art.9 LH.
Una vez inscrita la representación gráfica georeferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. Art.9 LH.

Lo que comporta, que la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela, debería corresponderse con la realidad física de la finca, siendo de gran utilidad su comprobación topográfica en cualquier caso, y aportando plano topográfico para su modificación, como representación gráfica georeferenciada alternativa, según lo dispuesto en la presente LH.

Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos, se aportará una representación gráfica georeferenciada alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva. En este caso, y como la base de representación gráfica de la fincas registrales será la cartografía catastral, el Registrador remitirá la información al Catastro para que practique la alteración que corresponda, de practicarse la alteración, la Dirección General del Catastro lo trasladara al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar la representación gráfica catastral modificada.

Como apunte final, cabe destacar que la representación gráfica alternativa, deberá seguir los requisitos y características contenidos en la Resolución de 29 de octubre de 2015, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. Donde se especifican las características del plano e informe topográfico , metodología, sistema de georeferenciación, o precisión entre otras.

Por todo ello, la representación gráfica catastral, al estar incorporada al folio real de la finca, se presupone cierta, más necesaria será ahora verificar la correspondencia catastral con la realidad de la finca, antes de que quede incorporada al folio registral, y así evitar litigios en los que ya no podremos defender que el catastro no define límites y superficie.

Un error cadastral acaba en litigi

Perquè no dialogar abans d’anar als tribunals? o millor dit, perquè no estudiar be els casos que ens trobem com a tècnics?

Les parts son propietaris d’unes parcel·les que termenegen entre si  situades a una urbanització de la costa, ambdues, parcel·les urbanes sense edificar. La sorpresa se la emporta el propietari de la parcel·la A, quan es troba que el veí (parcel·la B) ha construït un mur i una tanca dins la propietat de la parcel·la A. Després d’enviar diverses notificacions per mirar de solucionar el tema i no obtindre resposta, el   propietari A decideix demandar al propietat B.

En aquest punt és quan entra la figura del perit topògraf designat pel Jutjat. Els extrems sol·licitats son, definir els límits de la parcel·la A i mesurar la superfície ocupada per la parcel·la B dins de la A.

Ja des d’un principi, consultant la documentació de la demanda, es veu que no sembla un cas complicat, donat que a l’escriptura es descriu molt be la parcel·la i s’adjunta el plànol de la mateixa amb les mides del seu perímetre, cosa poc habitual.

El perit topògraf es persona a la zona per mesurar les parcel·les, tant la A com la B (encara que no es demani als extrems), per tal de poder determinar mes acuradament els límits i superfícies de las mateixes, així com si existeix ocupació de la B cap a la A.

Les dues parcel·les limiten al nord amb la vorera del carrer, i la parcel·la A es troba al final del carrer limitant a l’est amb el canvi de zona urbana a zona de parc natural. A la vorera del carrer es veuen clarament les marques de pintura senyalant el canvi i numeració de parcel·les, i trepitjant el terreny es troben fàcilment totes les fites de formigó que defineixen el perímetre de les mateixes.

Si tot esta tant clar, com es pot construir una tanca fora de lloc? Es prenen totes les dades necessàries per analitzar-les posteriorment. Ja a gabinet, s’obté el perímetre i superfície de les dues parcel·les, veient que seguint les marques de la vorera i les fites de formigó, resulta la mateixa superfície descrita a l’escriptura i notes simples, així mateix les mides del perímetre de la parcel·la A es corresponen, amb diferencies insignificants, amb el plànol adjunt a l’escriptura.

Per acabar de completar el dictamen es mira d’esbrinar de on prové la suposada línia de propietat que defineix la tanca construïda per la propietat B. Amb els plànols obtinguts de les mesures de camp, es superposa la cartografia cadastral, cosa que acostumem a fer els tècnics en cadastre i propietat, i ens trobem, sense massa sorpresa, que la tanca coincideix amb la parcel·la cadastral i no amb les senyals trobades a camp, quedant tant la parcel·la A com la B amb una important reducció de superfície ja que les parcel·les cadastrals de la zona estaven desplaçades.

Com a conclusió s’extreu que mai hem de fer cas d’una sola font d’informació, la part demandada s’ha vist immersa en un litigi per culpa d’un error cadastral, podran reclamar al tècnic que va marcar la parcel·la B segons la cartografia cadastral?

Valoracions Immobiliàries

A moll topografia realitzem Valoracions Immobiliàries de tot tipus, pisos, vivendes unifamiliars, parcel·les, terrenys, …

El professional es persona a l’immoble per realitzar la inspecció, recull les dades i mesures necessàries per la obtenció de la superfície i així poder iniciar procediment de valoració.

Encara que el mètode utilitzat per la valoració d’habitatges és el de comparació, considerem necessari verificar el resultat per el mètode residual, així obtenim un valor mes adequat de l’habitatge.

L’Informe de Valoració pot anar visat pel Col·legi Oficial en cas que sigui necessari, en qualsevol cas anirà signat pel tècnic valorador.

Les valoracions immobiliàries son necessàries en els següents casos:

A l’hora de realitzar una compravenda

En processos de separació o divorci

Per herències

En expropiacions

En Procediments Judicials

Per Revisions Cadastrals

Pot realitzar la seva consulta o sol·licitar pressupost al 654 264 262 o al mail mmoll@molltopografia.com

Quina utilitat té el Certificat de Superfície realitzat per l’Enginyer Tècnic en Topografia?

En situacions de compravenda de parcel·les o edificacions, es recomanable realitzar plànol topogràfic dels límits i superfície de la mateixa, d’aquesta manera tant el comprador com el venedor s’asseguren l’objecte de la transacció adjuntant un document tècnic al contracte.

Mitjançant el Certificat de Superfície signat per l’Enginyer Tècnic en Topografia, s’obtindrà la superfície real de la finca per així evitar futurs litigis.

A Molltopografia realitzem dos tipus de Certificats:

  • CERTIFICAT D’ESTUDI DE SUPERFÍCIE INICIAL. Consistent en la comprovació telemàtica de límits i superfícies segons les dades cadastrals i registrals mitjançant ortofotos i d’altres mitjans digitals, per tal de definir la superfície que més s’aproximi a la realitat o detectar possibles discrepàncies.
  • CERTIFICAT DE SUPERFÍCIE COMPLERT. Consistent en la comprovació in situ dels límits físicament definits a la parcel·la i la posterior comparació cadastral i registral. D’aquesta manera s’obtindrà la superfície real i precisa de la parcel·la o edificació.

A partir d’aquí, què passa quan no es coneixen els límits de la parcel·la?

En aquest cas ja passarem a realitzar un Estudi Topogràfic  o Informe Pericial per esbrinar quina és la superfície real de la parcel·la. A ser possible es completarà l’Informe amb l’Acta d’Atermenament entre els propietaris veïns. I si fora necessari ens encarreguem de tramitar l’alteració cadastral i/o registral als corresponents Organismes Públics.

Un Certificat de Superfície també pot ser molt  recomanable en situacions com Valoracions Immobiliàries i Taxacions, Afectacions per Expropiacions, Projectes Urbanístics …

Com ens podem fiar de la superfície cadastral o registral si en la majoria de casos no coincideixen?  Com podem fer una valoració sense conèixer la superfície real?

Acta d’Atermenament o Acta de Deslinde

L’ Atermenament es realitza quan existeix una discordança sobre el lloc exacte on s’ha de situar la línia que delimita una o mes finques confrontants, en qualsevol cas mai indicarà qui és el propietari de la finca.

L’acta d’Atermenament és el document que signen les parts implicades i que defineix la situació de límit entre les finques, acostuma a anar acompanyat del plànol topogràfic on es descriu de forma gràfica la definició dels límits confrontants.

L’Atermenament pot ser Particular o Administratiu (Oficial).

ATERMENAMENT PARTICULAR

Es realitza entre propietaris particulars quan existeix una indefinició del límit de la finca. A part de mesurar topogràficament la finca, tant si és urbana com rústica, es consideraran i estudiaran Nota Simple Registral, Escriptura, Testimonis coneixedors de la zona, Senyals del Terreny com marges, arbres, línies elèctriques, etc.

Per realitzar un Acta d’Atermenament amistós entre propietaris, es seguiran els següents passos:

  • Citació formal dels propietaris de les finques confrontants
  • El perit topògraf, o perits topògrafs si totes les parts l’aporten, estudiarà tota la documentació i efectuarà la medició necessària de la zona en discordança. A poder ser realitzarà l’amidament del perímetre de totes les finques implicades per descartar errors en superfícies.
  • Es replantejarà el límit resultant i si els propietaris estan conformes es signarà Acta d’Atermenament i Afitament (col·locació de fites estables i fixes).

L’Atermenament Judicial es realitzarà quan els propietaris no arriben a un acord en l’Atermenament amistós i ve regulat en el Codi Civil i la Llei D’enjuiciamiento Civil.

ATERMENAMENT ADMINISTRATIU (OFICIAL)

Es realitza entre propietaris particulars i l’administració, l’objectiu és separar el domini públic del privat.

Entre els diferents tipus d’Atermenaments Administratius podem trobar, Termes Municipals, Aigües, Costes, Montes i Vies Pecuareas, cada cas regulat per la llei que li correspon en la matèria.

En un proper post entrarem en mes detall en aquests Atermenaments Administratius.

Per acabar voldria citar la legislació que regula l’Atermenament Judicial, ja que en el cas d’Atermenaments Administratius, com hem comentat, existeix més legislació:

Articles del 384 al 387 del Codi Civil

Artículo 384.

Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.

La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.

Artículo 385.

El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.

Artículo 386.

Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.

Artículo 387.

Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

 Articles del 2061 al 2070 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Artículo 2061.

Puede pedir el deslinde y amojonamiento de un terreno no sólo el dueño del mismo, sino el que tuviere constituido sobre él algún derecho real para su uso y disfrute.

En la demanda expresará si el deslinde ha de practicarse en toda la extensión del perímetro del terreno o solamente en una parte que confine con heredad determinada; y manifestará los nombres y residencia de las personas que deban ser citadas al acto, o que ignora estas circunstancias.

Artículo 2062.

El Juez señalará el día y hora en que haya de principiar el acto, haciéndolo con la anticipación necesaria para que puedan concurrir todos los interesados, a quienes se citará previamente en forma legal.

Los desconocidos y de ignorada residencia serán citados por medio de edictos, que se fijarán en los sitios de costumbre de la cabeza del partido, del pueblo en que radique la finca y de aquel en el que el citado hubiere residido últimamente.

Artículo 2063.

Si el Juez no pudiere concurrir a la práctica del deslinde, dará comisión al Juez municipal del término en que radique la finca.

Artículo 2064.

No se suspenderá la práctica del deslinde, ni del amojonamiento si también se hubiere pedido, por la falta de asistencia de alguno de los dueños colindantes, al cual quedará a salvo su derecho para demandar, en el juicio declarativo que corresponda, la posesión o propiedad del que se creyese despojado en virtud del deslinde.

Artículo 2065.

Tanto el que hubiere solicitado el deslinde como los demás concurrentes a la diligencia, podrán presentar en ella los títulos de sus fincas y hacer las reclamaciones que estimen procedentes, por sí o por medio de apoderado que nombren al efecto.

También podrán concurrir a la diligencia, si uno más de los interesados lo solicitare, peritos de su nombramiento o elegidos por el Juez, que conozcan el terreno y puedan dar las noticias necesarias para el deslinde.

Artículo 2066.

Realizando sin oposición el deslinde, y al amojonamiento en su caso, se extenderá, con separación del expediente, un acta expresiva de todas las circunstancias que den a conocer la línea divisoria de las fincas, los mojones colocados, o mandados colocar, su dirección y distancia de uno a otro, como también las cuestiones importantes que se hayan suscitado y su resolución. Firmarán el acta los concurrentes.

Artículo 2067.

Si no pudiera terminarse la diligencia en un día, se suspenderá para continuarla en el más próximo posible, lo cual se hará constar en el acta.

Artículo 2068.

Del acta se darán a los interesados las copias que pidieren, y se protocolizará en la Notaría del actuario que la autorizó, si fuere Notario; no siéndolo, en la del pueblo o distrito notarial en que radique la finca deslindada, y siendo varias, en la que el Juez elija.

Artículo 2069.

El actuario extenderá en el expediente diligencia de haber tenido efecto el deslinde y amojonamiento, expresando la Notaría en que se hubiere protocolizado el acta, cuyo recibo firmará en la misma diligencia el Notario.

Artículo 2070.

Si antes de principiarse la operación de deslinde se hiciere oposición por el dueño de algún terreno colindante, se sobreseerá desde luego en cuanto al deslinde de la parte de la finca confinante con la del opositor, reservando a las partes su derecho para que lo ejerciten en el juicio declarativo que corresponda.

Lo mismo se practicará en el caso de hacerse la oposición en el acto de la diligencia, si sobre el punto en que consista no pudiere conseguirse en el mismo acto la avenencia de los interesados.

En ambos casos podrá continuarse el deslinde del resto de la finca, si lo pidiere el que haya promovido el expediente y no se opusieren los otros colindantes.

Com a conclusió, una part important que podem extreure de la legislació, és que per Actes d’Atermenament Particular i amistoses, com a Enginyers Tècnics en Topografia i Tècnics Competents Especialitzats, ens serveix de guia per definir el límits entre finques quan els propietaris no arriben a l’acord desitjat, afitant segons els articles 386 i 387 del Codi Civil i evitant així que alguna de les parts comenci un procediment judicial.