M’han modificat el cadastre, què faig?

cadastreFa uns dies, vaig quedar amb els veïns llindants d’un client, per tal de que em signessin l’Acta d’Atermenament, com acord per la modificació del perímetre de la finca del meu client al Cadastre, el que anomenem subsanació de discrepàncies cadastrals.

Un cop els vaig haver explicat el plànol que s’havia fet, satisfets van signar l’acord i, a rel de l’explicació que els vaig donar, em van fer una consulta:

Resulta que els Srs. A tenen una altra finca rústica d’una extensió important, es van trobar que el veí Sr B, va presentar un expedient de subsanació de discrepàncies cadastrals per modificar el límit de la parcel·la. La gerència del cadastre, va seguir els procediments establerts en aquests casos, i va notificar a tots el col·lindants afectats per que al·leguessin si no estaven d’acord.

La parcel·la del Srs A, està a nom de la seva mare (una senyora gran), que al rebre la carta del Cadastre, no ve fer-li cas. I aquí va començar el problema, al no oposar-se a la modificació que es pretenia, la gerència del cadastre la va estimar i va modificar el límit de la parcel·la segons sol·licitava la part B.

Els Srs A, han intentat parlar amb la part B sense poder arribar a cap enteniment, i em consultàvem si es podia revocar aquesta modificació o què mes podien fer.

Per part del cadastre, ja no hi poden fer ser, ja que van ser notificats i no van contestar.

Nomes els queda l’opció d’iniciar un procediment judicial, però tampoc el veuen factible, ja que es tracta d’un parcel·la rústica que encara que sigui gran, la zona perduda te poc valor, perdrien mes en processos judicials que deixar-ho com està.

Conclusió, no es faran res, de moment, però troben injust no poder-se defensar, tot que tinguin part de culpa.

En qualsevol cas, el que jo sempre recomano i intento és parlar i mediar. Tot i que ja ho hagin intentat, poder entre dos tècnics (ja que la part B tenia un tècnic), es pot arribar a un acord…

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

Puedo cerrar un camino que llega a otra finca?

Comparto el estudio realizado hace algún tiempo, como perito judicial, donde una de las partes pretendía cerrar el camino que pasaba por su finca. La parte contraria, según manifestaba, se quedaba sin paso para llegar a su finca.

El juzgado me solicitó para realizar Dictamen pericial que determinara los siguientes extremos:

  1. Si la finca de los Sres. B, tiene como único acceso un camino público que ya estaba recogido en los planos del catastro del año 1953.
  2. Si puede tener otros accesos por caminos públicos o en su caso cual sería el acceso menos gravoso para la finca de los actores (A) y si ello es compatible con el más beneficioso para mis principales (B).

En primer lugar, me personé en las fincas rústicas objeto del dictamen, para identificar el camino o caminos de acceso a la finca B y determinar cuáles de ellos son públicos y cuales privados, realizando las mediciones topográficas oportunas.

Para determinar los extremos solicitados, a parte de la documentación obrante en autos, se obtuvo nueva documentación y poder realizar los planos adjuntos al informe.

Una vez comprobados los caminos en campo, se han grafiado los caminos existentes en la realidad que dan acceso a la finca B, representando las vías de comunicación de dominio público de ancho aproximado de 4 metros, las vías de comunicación de dominio público de ancho aproximado de 3 metros. Ambas vías inventariadas en la Dirección General del Catastro como vías de dominio público desde del año 1956.

En la primera imagen se observan los dos caminos que acceden a la finca B, el camino A, actual acceso que se pretende cerrar, y el camino B posible alternativa.

arenys

arenys11

CONCLUSIONES LLEGADAS

Extremo 1:

La finca B, tiene en la actualidad dos accesos. Los caminos grafiados en color azul y fucsia, son vías de comunicación de dominio público inventariadas en la Dirección General del Catastro. Los caminos grafiados en color verde, son caminos particulares, existentes en la actualidad con la siguiente descripción:

Camino A: camino no inventariado como público en la Dirección General del Catastro, de 230 metros de longitud aproximada y ancho aproximado de 3 metros, perfectamente acondicionado y transitable en todo su recorrido.

Camino B: camino no inventariado como público en la Dirección General del Catastro, de 300 metros de longitud aproximada y ancho aproximado de 3 metros, perfectamente acondicionado y transitable en la zona marcada en línea verde continua. La zona marcada en línea discontinua, no está acondicionada en la actualidad, con un ancho aproximado de 2 metros. Al llegar a la zona A, actualmente solo se puede acceder caminando ya que existe un desnivel aproximado de 5 metros.

Los dos caminos descritos como A y B, ya estaban recogidos en los planos del catastro de 1953, como caminos particulares de la finca matriz, al estar grafiados en letras minúsculas como subparcelas.

Extremo 2:

No existe ningún camino púarenys2blico en su totalidad que llegue hasta la finca B.

El técnico que suscribe, no puede determinar cuál sería el acceso menos gravoso para la finca de los actores, únicamente puede concluir que el camino descrito y grafiado como A, en la actualidad está perfectamente acondicionado para su paso con vehículos, cuando el camino B se debe acondicionar e incluso variar su trazado en la zona “A” del final para suavizar su pendiente al existir un desnivel aproximado de 5 metros.

El técnico que suscribe, no puede determinar cuál sería el acceso más beneficioso para los demandados (B), únicamente puede concluir que partiendo de la bifurcación de ambos accesos, ya sean públicos o privados, el acceso por el camino A tiene una longitud aproximada de 410 metros, y el acceso por el camino B tiene una longitud aproximada de 680 metros.

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

 

 

 

Passos a seguir en la Delimitació de finques rústiques – Xerrada Ajuntament de Brunyola

Guió de la XERRADA SOBRE DELIMITACIÓ DE FINQUES RÚSTIQUES, realitzada a l’Ajuntament de Brunyola el passat 21 novembre 2016.

  1. PRESENTACIÓ
  2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY
  3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES
  4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

  1.  PRESENTACIÓ

Margarita Moll Pons, Enginyer Tècnic en Topografia. Col·legiada 4515, Col·legi Oficial d’Enginyers Tècnics en Topografia de Catalunya.

Amb 15 anys d’experiència en:

– Mesura per obtindre la superfície real, delimitació (deslinde) i finalment, col·locar fites,

– Esbrinar la titularitat de camins que limiten dues finques o passen per dins una finca…( el camí es el límit però, està dins de la finca o fora?)

– Informes pericials de límits de finques (conflictes entre veïns)

Qui ens truca: Propietari particular

Quin problema té?

– Ha comprat una finca i la vol delimitar (o abans de comprar venedor i comprador volen comprovar la superfície…menys habitual..)

– Té una finca i s’ha adonat que al cadastre té 5000 m2 i al registre/escriptura 2000 m2, que té realment i com ho pot arreglar?

– El veí li ha agafat un tros, vol delimitar..

– Al veí li han marcat la finca i em diu que el límit no es correcte…

Qui em truca: Advocat

Quin problema té? Els mateixos…però se suposa que ja no troben acord amb el veí, necessiten un informe per el jutjat (farem el mateix estudi de la finca o finques, realitat física, documentació i cartografia històrica existent…informe complert amb mes detall per presentar al jutjat i que el jutge ho entengui..

Qui em truca: Jutjat

Ja hi ha uns informes de les dues parts, he d’estudiar els dos casos de manera totalment imparcial, i emetre Dictamen Pericials…

2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY

És el cas perfecte, la finca està perfectament delimitada amb fites, o amb límits naturals com poden ser, marges de pedra, camins, rieres, regs, plantacions…

No hi ha cap conflicte, però s’ha de mirar si el cadastre i/o registre esta malament…..solució més fàcil….seguir el procediment del cadastre o registre per corregir l’error…(punt 4)

El millor per evitar conflictes és tenir fites!!!, evitem discussions de si el límit es el marge o el camí o el reg…

3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES

Haurem de buscar els seus possibles límits (partió),

Comparem els cadastres, des dels anys 50, primera referència gràfica de perímetres de finques, fins a l’actualitat.

Estudiem la descripció registral des de la primera inscripció si ha variat.

El mateix de les finques veïnes.

Mirem que la figura dibuixada segons els cadastre històric es correspongui amb algun element natural, segons la jerarquia de les costums catalanes en terres de pagès.“Costumari català” (termes,pas d’aigua, cingle o riba, marge, camí, paret-tanca-mot) i si les superfícies son semblants a les registrals de les finques que afectem. Es com fer un trencaclosques… no podem mirar únicament una sola finca, intentem si es pot també estudiar la finca veïna en conflicte.

I al final de l’estudi de la documentació i mesures realitzades, s’intenta parlar amb els veïns i acordar la col·locació de fites.

Un cop està clara la partió i marcat amb fites, s’ha d’actualitzar al cadastre i registre perquè tot quadri i evitar cap altre conflicte.(punt 4)

4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

Quan l’escriptura està be!

El plànol/informe tècnic resultant de la realitat de la parcel·la, es presenta al cadastre amb un escrit sol·licitant l’esmena de discrepàncies.

El plànol ha d’estar signat per tots els propietaris afectats, facilitem i escurcem el procés ja que el cadastre ja no haurà de donar audiència als veïns, si han signat ja sabem segur que no s’oposaran a la modificació.

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

Quan el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura

(Documentació requerida: instancia y certificació cadastral descriptiva y gràfica).

  • Ubicació i llindars correctes, nomes volem modificar la superfície però no excedeix del 10% de la cabuda inscrita, el registrador ho modifica directament.
  • Superfície mes del 10% y/o modificació de llindars. El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y quedarà coordinat amb el cadastre. Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

 Quan la realitat no coincideix amb el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura (també per excessos de cabuda)

(Documentació requerida: instancia, certificació cadastral descriptiva y gràfica, y Representació gràfica alternativa georreferenciada, con la exacta ubicación, delimitación, superfície y linderos, que serà la que modificarà el que figura al cadastre – GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL).

  • El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y ho notifica al Cadastre que ho modifiquin segons Representació gràfica alternativa georreferenciada- GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL.

Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

Aportació obligatòria de la Representació gràfica alternativa georreferenciada

Immatriculació (inscriure un finca per primera vegada,

Parcel·lació

Segregació

Divisió

Agrupació

Expropiació forsosa

Deslinde

 “Com a titular de la finca coordinada (coincident, realitat-cadastre-registre), es presumeix que la finca té la ubicació y delimitació geogràfica que consta incorporada al foli del Registre de la Propietat, la seva certesa a tots els efectes legals. Com a titular registral d’una finca colindant, per realitzar modificacions de superfície o llindars, si la finca que afecta esta coordinada podrà defensar-se davant una invasió o inexactitud en la rectificació que es pretengui realitzar.”

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

Es tramita davant Notari del districte que correspongui

S’aportarà:

– Escrit sol·licitant l’expedient

– Certificació descriptiva i gràfica de la finca i dels colindants que afecta; no coincideix amb la realitat, s’ha aportar representació gràfica georeferrenciada.

– Documents o justificants que fonamenti el que es sol·licita.

El Notari ho comunicarà als afectats per que en 15 dies facin al·legacions y presentin proves. I en 30 dies hauran de comparèixer per buscar avinences entre ells.

Si hi ha acord, encara que sigui nomes d’algun llindar, autoritza l’escriptura pública.

Informarà a la Direcció General del Cadastre la rectificació realitzada, per mitjans telemàtics, aquest ha de modificar la parcel·la en un plaç màxim de 5 dies, i s’incorpora a l’escriptura pública.

El  Registrador, escriurà nota al marge, l’inici de l’expedient a totes les finques afectades, que caducarà als 2 anys si no s’ha resolt abans.

El  Registrador, suspendrà l’expedient si té dubtes de que sigui un negoci immobiliari o hipotecari.

AGRAÏMENT A L’AJUNTAMENT DE BRUNYOLA PER LA INICIATIVA DE PROPOSAR LA XERRADA SOBRE AQUEST TEMA, I A TOTS ELS ASSISTENTS, ESPERANT QUE FOS DEL SEU INTERÈS I SOLUCIONÉS DUBTES AL RESPECTE.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEOREFERENCIADA – LEY HIPOTECARIA 13/2015 de 24 de junio.

cadastre(Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por decreto de 8 de febrero de 1946 y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo)

Según la Ley Hipotecaria 13/2015, que entró en vigor el pasado 1 de noviembre, la representación gráfica catastral de una finca, cobra una gran importancia. Si hasta el momento únicamente se incorporaba la referencia catastral a la inscripción registral, a partir de ahora también se incorpora la certificación catastral descriptiva y gráfica al folio real de la finca, ello comportará importantes mejoras, siempre que dicha certificación sea correcta tanto en superficie como en linderos.

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación ni su correcta diferenciación respecto a los colindantes. Art.9 LH.
Una vez inscrita la representación gráfica georeferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. Art.9 LH.

Lo que comporta, que la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela, debería corresponderse con la realidad física de la finca, siendo de gran utilidad su comprobación topográfica en cualquier caso, y aportando plano topográfico para su modificación, como representación gráfica georeferenciada alternativa, según lo dispuesto en la presente LH.

Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos, se aportará una representación gráfica georeferenciada alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva. En este caso, y como la base de representación gráfica de la fincas registrales será la cartografía catastral, el Registrador remitirá la información al Catastro para que practique la alteración que corresponda, de practicarse la alteración, la Dirección General del Catastro lo trasladara al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar la representación gráfica catastral modificada.

Como apunte final, cabe destacar que la representación gráfica alternativa, deberá seguir los requisitos y características contenidos en la Resolución de 29 de octubre de 2015, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. Donde se especifican las características del plano e informe topográfico , metodología, sistema de georeferenciación, o precisión entre otras.

Por todo ello, la representación gráfica catastral, al estar incorporada al folio real de la finca, se presupone cierta, más necesaria será ahora verificar la correspondencia catastral con la realidad de la finca, antes de que quede incorporada al folio registral, y así evitar litigios en los que ya no podremos defender que el catastro no define límites y superficie.

Un error cadastral acaba en litigi

Perquè no dialogar abans d’anar als tribunals? o millor dit, perquè no estudiar be els casos que ens trobem com a tècnics?

Les parts son propietaris d’unes parcel·les que termenegen entre si  situades a una urbanització de la costa, ambdues, parcel·les urbanes sense edificar. La sorpresa se la emporta el propietari de la parcel·la A, quan es troba que el veí (parcel·la B) ha construït un mur i una tanca dins la propietat de la parcel·la A. Després d’enviar diverses notificacions per mirar de solucionar el tema i no obtindre resposta, el   propietari A decideix demandar al propietat B.

En aquest punt és quan entra la figura del perit topògraf designat pel Jutjat. Els extrems sol·licitats son, definir els límits de la parcel·la A i mesurar la superfície ocupada per la parcel·la B dins de la A.

Ja des d’un principi, consultant la documentació de la demanda, es veu que no sembla un cas complicat, donat que a l’escriptura es descriu molt be la parcel·la i s’adjunta el plànol de la mateixa amb les mides del seu perímetre, cosa poc habitual.

El perit topògraf es persona a la zona per mesurar les parcel·les, tant la A com la B (encara que no es demani als extrems), per tal de poder determinar mes acuradament els límits i superfícies de las mateixes, així com si existeix ocupació de la B cap a la A.

Les dues parcel·les limiten al nord amb la vorera del carrer, i la parcel·la A es troba al final del carrer limitant a l’est amb el canvi de zona urbana a zona de parc natural. A la vorera del carrer es veuen clarament les marques de pintura senyalant el canvi i numeració de parcel·les, i trepitjant el terreny es troben fàcilment totes les fites de formigó que defineixen el perímetre de les mateixes.

Si tot esta tant clar, com es pot construir una tanca fora de lloc? Es prenen totes les dades necessàries per analitzar-les posteriorment. Ja a gabinet, s’obté el perímetre i superfície de les dues parcel·les, veient que seguint les marques de la vorera i les fites de formigó, resulta la mateixa superfície descrita a l’escriptura i notes simples, així mateix les mides del perímetre de la parcel·la A es corresponen, amb diferencies insignificants, amb el plànol adjunt a l’escriptura.

Per acabar de completar el dictamen es mira d’esbrinar de on prové la suposada línia de propietat que defineix la tanca construïda per la propietat B. Amb els plànols obtinguts de les mesures de camp, es superposa la cartografia cadastral, cosa que acostumem a fer els tècnics en cadastre i propietat, i ens trobem, sense massa sorpresa, que la tanca coincideix amb la parcel·la cadastral i no amb les senyals trobades a camp, quedant tant la parcel·la A com la B amb una important reducció de superfície ja que les parcel·les cadastrals de la zona estaven desplaçades.

Com a conclusió s’extreu que mai hem de fer cas d’una sola font d’informació, la part demandada s’ha vist immersa en un litigi per culpa d’un error cadastral, podran reclamar al tècnic que va marcar la parcel·la B segons la cartografia cadastral?

Valoracions Immobiliàries

A moll topografia realitzem Valoracions Immobiliàries de tot tipus, pisos, vivendes unifamiliars, parcel·les, terrenys, …

El professional es persona a l’immoble per realitzar la inspecció, recull les dades i mesures necessàries per la obtenció de la superfície i així poder iniciar procediment de valoració.

Encara que el mètode utilitzat per la valoració d’habitatges és el de comparació, considerem necessari verificar el resultat per el mètode residual, així obtenim un valor mes adequat de l’habitatge.

L’Informe de Valoració pot anar visat pel Col·legi Oficial en cas que sigui necessari, en qualsevol cas anirà signat pel tècnic valorador.

Les valoracions immobiliàries son necessàries en els següents casos:

A l’hora de realitzar una compravenda

En processos de separació o divorci

Per herències

En expropiacions

En Procediments Judicials

Per Revisions Cadastrals

Pot realitzar la seva consulta o sol·licitar pressupost al 654 264 262 o al mail mmoll@molltopografia.com