Excés de cabuda, casos reals

Segons ens va requerir el Jutjat corresponent i com a pèrit judicial, vam tenir que realitzar l’amidament d’una finca (5), per tal de comprovar la seva superfície, donat que els propietaris de la finca 5, havien inicial el procediment judicial d’expedient de major cabuda, i els veïns afectats havien demanat una pericial contradictòria.

La part demandant és propietària entre d’altres, de la parcel·la 5, que te una superfície de 4.374,00 m2 derivada de l’escriptura d’herència, mentre que  la superfície cadastral és de 12.649,00 m2.

Donada la diferència de superfícies es demana pèrit per realitzar l’amidament de la finca tenint en consideració els límits de les parcel·les veïnes ja que es van oposar a la sol·licitud.

La finca veïna A, té una superfície registral de 1.614,00 m2 i una superfície cadastral de 1.670,00 m2.

La finca veïna B, té una superfície registral de 2.214,00 m2 i una superfície cadastral de 1.822 m2.

La parcel·la número 5 queda físicament delimitada en tot el seu perímetre, el qual per el límit est parteix d’una fita de formigó existent i segueix la línia de reg fins arribar al camí veïnal, el límit sud i oest va seguint el mateix reg que va paral·lel al camí veïnal fins arribar al límit nord que queda definit en part per una tanca de fil i en part per la línia de façana de les construccions veïnes fins arribar a tancar a la fita descrita com inici del límit est.

Per la realització de les mesures de camp, es va  situar una “base” de radiació a la part central, dins la mateixa parcel·la número 5. Des d’aquest punt es va poder mesurar tot el perímetre de la parcel·la i el perímetre de les parcel·les veïnes A i B, costat nord de la parcel·la 5, únic límit amb possibles discrepàncies.

Es van definir els punts necessaris per delimitar amb precisió la superfície actual de les parcel·les, així com la situació exacta del reg, camí, tanques o fites existents.

exces cabuda

Com a conclusió es va trobar que la parcel·la número 5 de la demanda te una superfície actual de 12.648,00 m2, el seu límit perimetral queda perfectament definit en els costats sud, est i oest, per la línia definida físicament per el reg. I en el seu costat nord, limita amb les parcel·les A i B, el límit de separació entre les finques és una tanca de pals de ferro i fil, col·locada pels propietaris o actuals inquilins de les parcel·les A i B.

Per tal de poder concloure amb seguretat les mesures resultants de la parcel·la 5, es va realitzar la mesura de les parcel·les A i B comparant les superfícies resultants amb les registrals i cadastrals. Com es pot veure als quadres de resultats, la parcel·la A te una superfície lleugerament superior a la registral.

Per obtenir el resultat de la superfície de la parcel·la B, es van diferenciar dues parts, la primera de 1.840,64 m2 (quantitat molt semblant a la superfície cadastral), que es correspondria a la parcel·la pròpiament útil, i una segona part de 459,96 m2, corresponents al camí que segons s’extreu de l’escriptura, “e) Es pacto de esta venta que la porción adquirida por los propietarios A, descrita en la letra a), tendrán derecho de paso por una faja de terreno de tres metros de ancho que bordeará el linde norte de la finca adquirida por B, hasta llegar a la carretera, dejando al efecto constituïda la correspondiente servidumbre de paso de la que es predio dominante la finca descrita en la letra a) y sirviente la descrita en la letra b)“, la parcel·la B tindria una superfície total, per tant, de 2.300,60 m2. Superfície lleugerament superior a la registral.

Amb l’informe pericial obtingut, es va poder definir amb exactitud la superfície d’excés de cabuda que demandava la finca A, pràcticament igual a la seva superfície cadastral ja que s’adaptava a la realitat del terreny.

 

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

Segons ens va requerir el Jutjat corresponent i com a pèrit judicial, vam tenir que realitzar l’amidament d’una finca (5), per tal de comprovar la seva superfície, donat que els propietaris de la finca 5, havien inicial el procediment judicial d’expedient de major cabuda, i els veïns afectats havien demanat una pericial contradictòria.

 

La part demandant és propietària entre d’altres, de la parcel·la 5, que te una superfície de 4.374,00 m2 derivada de l’escriptura d’herència, mentre que  la superfície cadastral és de 12.649,00 m2.

 

Donada la diferència de superfícies es demana pèrit per realitzar l’amidament de la finca tenint en consideració els límits de les parcel·les veïnes ja que es van oposar a la sol·licitud.

 

La finca veïna A, té una superfície registral de 1.614,00 m2 i una superfície cadastral de 1.670,00 m2.

 

La finca veïna B, té una superfície registral de 2.214,00 m2 i una superfície cadastral de 1.822 m2.

 

La parcel·la número 5 queda físicament delimitada en tot el seu perímetre, el qual per el límit est parteix d’una fita de formigó existent i segueix la línia de reg fins arribar al camí veïnal, el límit sud i oest va seguint el mateix reg que va paral·lel al camí veïnal fins arribar al límit nord que queda definit en part per una tanca de fil i en part per la línia de façana de les construccions veïnes fins arribar a tancar a la fita descrita com inici del límit est.

 

Per la realització de les mesures de camp, es va  situar una “base” de radiació a la part central, dins la mateixa parcel·la número 5. Des d’aquest punt es va poder mesurar tot el perímetre de la parcel·la i el perímetre de les parcel·les veïnes A i B, costat nord de la parcel·la 5, únic límit amb possibles discrepàncies.

 

Es van definir els punts necessaris per delimitar amb precisió la superfície actual de les parcel·les, així com la situació exacta del reg, camí, tanques o fites existents.

 

 

Com a conclusió es va trobar que la parcel·la número 5 de la demanda te una superfície actual de 12.648,00 m2, el seu límit perimetral queda perfectament definit en els costats sud, est i oest, per la línia definida físicament per el reg. I en el seu costat nord, limita amb les parcel·les A i B, el límit de separació entre les finques és una tanca de pals de ferro i fil, col·locada pels propietaris o actuals inquilins de les parcel·les A i B.

 

Per tal de poder concloure amb seguretat les mesures resultants de la parcel·la 5, es va realitzar la mesura de les parcel·les A i B comparant les superfícies resultants amb les registrals i cadastrals. Com es pot veure als quadres de resultats, la parcel·la A te una superfície lleugerament superior a la registral.

 

Per obtenir el resultat de la superfície de la parcel·la B, es van diferenciar dues parts, la primera de 1.840,64 m2 (quantitat molt semblant a la superfície cadastral), que es correspondria a la parcel·la pròpiament útil, i una segona part de 459,96 m2, corresponents al camí que segons s’extreu de l’escriptura, “e) Es pacto de esta venta que la porción adquirida por los propietarios A, descrita en la letra a), tendrán derecho de paso por una faja de terreno de tres metros de ancho que bordeará el linde norte de la finca adquirida por B, hasta llegar a la carretera, dejando al efecto constituïda la correspondiente servidumbre de paso de la que es predio dominante la finca descrita en la letra a) y sirviente la descrita en la letra b)“, la parcel·la B tindria una superfície total, per tant, de 2.300,60 m2. Superfície lleugerament superior a la registral.

 

Amb l’informe pericial obtingut, es va poder definir amb exactitud la superfície d’excés de cabuda que demandava la finca A, pràcticament igual a la seva superfície cadastral ja que s’adaptava a la realitat del terreny.

 

 

 

 

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

 

Anuncios

M’han modificat el cadastre, què faig?

cadastreFa uns dies, vaig quedar amb els veïns llindants d’un client, per tal de que em signessin l’Acta d’Atermenament, com acord per la modificació del perímetre de la finca del meu client al Cadastre, el que anomenem subsanació de discrepàncies cadastrals.

Un cop els vaig haver explicat el plànol que s’havia fet, satisfets van signar l’acord i, a rel de l’explicació que els vaig donar, em van fer una consulta:

Resulta que els Srs. A tenen una altra finca rústica d’una extensió important, es van trobar que el veí Sr B, va presentar un expedient de subsanació de discrepàncies cadastrals per modificar el límit de la parcel·la. La gerència del cadastre, va seguir els procediments establerts en aquests casos, i va notificar a tots el col·lindants afectats per que al·leguessin si no estaven d’acord.

La parcel·la del Srs A, està a nom de la seva mare (una senyora gran), que al rebre la carta del Cadastre, no ve fer-li cas. I aquí va començar el problema, al no oposar-se a la modificació que es pretenia, la gerència del cadastre la va estimar i va modificar el límit de la parcel·la segons sol·licitava la part B.

Els Srs A, han intentat parlar amb la part B sense poder arribar a cap enteniment, i em consultàvem si es podia revocar aquesta modificació o què mes podien fer.

Per part del cadastre, ja no hi poden fer ser, ja que van ser notificats i no van contestar.

Nomes els queda l’opció d’iniciar un procediment judicial, però tampoc el veuen factible, ja que es tracta d’un parcel·la rústica que encara que sigui gran, la zona perduda te poc valor, perdrien mes en processos judicials que deixar-ho com està.

Conclusió, no es faran res, de moment, però troben injust no poder-se defensar, tot que tinguin part de culpa.

En qualsevol cas, el que jo sempre recomano i intento és parlar i mediar. Tot i que ja ho hagin intentat, poder entre dos tècnics (ja que la part B tenia un tècnic), es pot arribar a un acord…

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

Finca afectada por el Límite Marítimo Terrestre

Hace unas semanas me llegó un caso curioso,  o al menos novedoso para mí. Dibujar sobre la cartografía existente y en papel vegetal, la situación exacta de una finca.

Se trataba de una compra-venta de una finca lindante con la costa, el registrador solicitó un informe del departamento de Costas de la provincia, que determinara si existía afección.

Para poder realizar dicho informe, el  departamento de Costas solicita que un técnico competente realice un “plano” de la siguiente manera:

Nos facilita la cartografía de la zona a escala 1/1000, en papel vegetal.

El técnico debe dibujar con “rotring” la finca objeto de la solicitud, no puede ser a mano alzada, sino con regla, escalímetro, etc…a la antigua…

Nosotros, como técnicos topógrafos, fuimos a hacer un levantamiento topográfico de los mojones y de la fachada de la finca, donde se observó claramente (ya a simple vista), la ligera afección. Para poder dibujar con más criterio el resultado obtenido.

La conclusión a la que llegué, es que simplemente con el dibujo sobre la cartografía existente a escala 1/1000 que nos facilitó Costas, prácticamente no se apreciaba afección alguna. Cuando en realidad si la había como se puede ver en la fotografía.

LMT

No se si el informe de Costas de que entregaría al registrador, fue favorable o no, ya que dependiendo de este, la finca quedara afectada o no.

Esperemos que en próximas ocasiones, ya nos permitan entregar planos propios del técnico, o al menos con más detalle para representar correctamente la realidad.

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

Les 3 maneres d’actualitzar la superfície d’una finca

Aquesta setmana he estat estudiant cóm actualitzar la superfície d’una finca rústica, tant al cadastre com al registre de la propietat.

Després de les mesures realitzades a camp, on els límits de la finca estan perfectament identificats, amb fites antigues en la major part del perímetre, i per camins, carretera i tanques, vaig poder comprovar en quina situació es troba la finca en qüestió:

  • Diferències en la delimitació cadastral, per tant també en la superfície.
  • Diferencies superficials de mes del 50% en al descripció registral.

Cal destacar també, que els resultats obtinguts de les mesures de camp, s’assimilen molt amb la definició perimetral de la parcel·la cadastral històrica dels anys 50. Per tant podrem obtindre un informe “pericial” documentat de cóm hauria de ser la finca actual.

Opcions que tenim per resoldre la situació:

  1. SUBSANACIÓ DE DISCREPÀNCIES CADASTRALS: Podem presentar a la Gerència del Cadastre, plànol de la realitat perimetral i superficial de la parcel·la, signat pels veïns afectats. I al tenir el cadastre actualitzat, es sol·licita al Notari / Registrador, la modificació de la superfície de la finca (abans anomenat excés de cabuda).
  2. EXPEDIENT PER RECTIFICAR DESCRIPCIÓ, SUPERFÍCIE O LLINDARS. (Notarial). Amb l’informe tècnic ben documentat i plànol georreferenciat de la realitat de la finca (representació gràfica alternativa), es notificarà als colindants el procés iniciat perquè presentin al·legacions i proves.
  3. PROCEDIMENT JUDICIAL.

En principi, la primera opció seria la més fàcil, encara que el procediment cadastral sigui lent. Però en aquest cas tenim un important problema: Molt mala relació veïnal.

Veient aquest important contra, quasi hauríem d’anar directes a un procediment Judicial.

Tot i així, abans de prendre cap decisió, consultaré al Notari corresponent, per si veu factible iniciar l’Expedient Notarial (segona opció), ja que els colindants sembla ser que han de justificar el seu desacord amb proves.

En un proper article explicaré el desenllaç…

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

Passos a seguir en la Delimitació de finques rústiques – Xerrada Ajuntament de Brunyola

Guió de la XERRADA SOBRE DELIMITACIÓ DE FINQUES RÚSTIQUES, realitzada a l’Ajuntament de Brunyola el passat 21 novembre 2016.

  1. PRESENTACIÓ
  2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY
  3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES
  4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

  1.  PRESENTACIÓ

Margarita Moll Pons, Enginyer Tècnic en Topografia. Col·legiada 4515, Col·legi Oficial d’Enginyers Tècnics en Topografia de Catalunya.

Amb 15 anys d’experiència en:

– Mesura per obtindre la superfície real, delimitació (deslinde) i finalment, col·locar fites,

– Esbrinar la titularitat de camins que limiten dues finques o passen per dins una finca…( el camí es el límit però, està dins de la finca o fora?)

– Informes pericials de límits de finques (conflictes entre veïns)

Qui ens truca: Propietari particular

Quin problema té?

– Ha comprat una finca i la vol delimitar (o abans de comprar venedor i comprador volen comprovar la superfície…menys habitual..)

– Té una finca i s’ha adonat que al cadastre té 5000 m2 i al registre/escriptura 2000 m2, que té realment i com ho pot arreglar?

– El veí li ha agafat un tros, vol delimitar..

– Al veí li han marcat la finca i em diu que el límit no es correcte…

Qui em truca: Advocat

Quin problema té? Els mateixos…però se suposa que ja no troben acord amb el veí, necessiten un informe per el jutjat (farem el mateix estudi de la finca o finques, realitat física, documentació i cartografia històrica existent…informe complert amb mes detall per presentar al jutjat i que el jutge ho entengui..

Qui em truca: Jutjat

Ja hi ha uns informes de les dues parts, he d’estudiar els dos casos de manera totalment imparcial, i emetre Dictamen Pericials…

2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY

És el cas perfecte, la finca està perfectament delimitada amb fites, o amb límits naturals com poden ser, marges de pedra, camins, rieres, regs, plantacions…

No hi ha cap conflicte, però s’ha de mirar si el cadastre i/o registre esta malament…..solució més fàcil….seguir el procediment del cadastre o registre per corregir l’error…(punt 4)

El millor per evitar conflictes és tenir fites!!!, evitem discussions de si el límit es el marge o el camí o el reg…

3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES

Haurem de buscar els seus possibles límits (partió),

Comparem els cadastres, des dels anys 50, primera referència gràfica de perímetres de finques, fins a l’actualitat.

Estudiem la descripció registral des de la primera inscripció si ha variat.

El mateix de les finques veïnes.

Mirem que la figura dibuixada segons els cadastre històric es correspongui amb algun element natural, segons la jerarquia de les costums catalanes en terres de pagès.“Costumari català” (termes,pas d’aigua, cingle o riba, marge, camí, paret-tanca-mot) i si les superfícies son semblants a les registrals de les finques que afectem. Es com fer un trencaclosques… no podem mirar únicament una sola finca, intentem si es pot també estudiar la finca veïna en conflicte.

I al final de l’estudi de la documentació i mesures realitzades, s’intenta parlar amb els veïns i acordar la col·locació de fites.

Un cop està clara la partió i marcat amb fites, s’ha d’actualitzar al cadastre i registre perquè tot quadri i evitar cap altre conflicte.(punt 4)

4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

Quan l’escriptura està be!

El plànol/informe tècnic resultant de la realitat de la parcel·la, es presenta al cadastre amb un escrit sol·licitant l’esmena de discrepàncies.

El plànol ha d’estar signat per tots els propietaris afectats, facilitem i escurcem el procés ja que el cadastre ja no haurà de donar audiència als veïns, si han signat ja sabem segur que no s’oposaran a la modificació.

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

Quan el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura

(Documentació requerida: instancia y certificació cadastral descriptiva y gràfica).

  • Ubicació i llindars correctes, nomes volem modificar la superfície però no excedeix del 10% de la cabuda inscrita, el registrador ho modifica directament.
  • Superfície mes del 10% y/o modificació de llindars. El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y quedarà coordinat amb el cadastre. Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

 Quan la realitat no coincideix amb el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura (també per excessos de cabuda)

(Documentació requerida: instancia, certificació cadastral descriptiva y gràfica, y Representació gràfica alternativa georreferenciada, con la exacta ubicación, delimitación, superfície y linderos, que serà la que modificarà el que figura al cadastre – GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL).

  • El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y ho notifica al Cadastre que ho modifiquin segons Representació gràfica alternativa georreferenciada- GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL.

Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

Aportació obligatòria de la Representació gràfica alternativa georreferenciada

Immatriculació (inscriure un finca per primera vegada,

Parcel·lació

Segregació

Divisió

Agrupació

Expropiació forsosa

Deslinde

 “Com a titular de la finca coordinada (coincident, realitat-cadastre-registre), es presumeix que la finca té la ubicació y delimitació geogràfica que consta incorporada al foli del Registre de la Propietat, la seva certesa a tots els efectes legals. Com a titular registral d’una finca colindant, per realitzar modificacions de superfície o llindars, si la finca que afecta esta coordinada podrà defensar-se davant una invasió o inexactitud en la rectificació que es pretengui realitzar.”

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

Es tramita davant Notari del districte que correspongui

S’aportarà:

– Escrit sol·licitant l’expedient

– Certificació descriptiva i gràfica de la finca i dels colindants que afecta; no coincideix amb la realitat, s’ha aportar representació gràfica georeferrenciada.

– Documents o justificants que fonamenti el que es sol·licita.

El Notari ho comunicarà als afectats per que en 15 dies facin al·legacions y presentin proves. I en 30 dies hauran de comparèixer per buscar avinences entre ells.

Si hi ha acord, encara que sigui nomes d’algun llindar, autoritza l’escriptura pública.

Informarà a la Direcció General del Cadastre la rectificació realitzada, per mitjans telemàtics, aquest ha de modificar la parcel·la en un plaç màxim de 5 dies, i s’incorpora a l’escriptura pública.

El  Registrador, escriurà nota al marge, l’inici de l’expedient a totes les finques afectades, que caducarà als 2 anys si no s’ha resolt abans.

El  Registrador, suspendrà l’expedient si té dubtes de que sigui un negoci immobiliari o hipotecari.

AGRAÏMENT A L’AJUNTAMENT DE BRUNYOLA PER LA INICIATIVA DE PROPOSAR LA XERRADA SOBRE AQUEST TEMA, I A TOTS ELS ASSISTENTS, ESPERANT QUE FOS DEL SEU INTERÈS I SOLUCIONÉS DUBTES AL RESPECTE.

Un error cadastral acaba en litigi

Perquè no dialogar abans d’anar als tribunals? o millor dit, perquè no estudiar be els casos que ens trobem com a tècnics?

Les parts son propietaris d’unes parcel·les que termenegen entre si  situades a una urbanització de la costa, ambdues, parcel·les urbanes sense edificar. La sorpresa se la emporta el propietari de la parcel·la A, quan es troba que el veí (parcel·la B) ha construït un mur i una tanca dins la propietat de la parcel·la A. Després d’enviar diverses notificacions per mirar de solucionar el tema i no obtindre resposta, el   propietari A decideix demandar al propietat B.

En aquest punt és quan entra la figura del perit topògraf designat pel Jutjat. Els extrems sol·licitats son, definir els límits de la parcel·la A i mesurar la superfície ocupada per la parcel·la B dins de la A.

Ja des d’un principi, consultant la documentació de la demanda, es veu que no sembla un cas complicat, donat que a l’escriptura es descriu molt be la parcel·la i s’adjunta el plànol de la mateixa amb les mides del seu perímetre, cosa poc habitual.

El perit topògraf es persona a la zona per mesurar les parcel·les, tant la A com la B (encara que no es demani als extrems), per tal de poder determinar mes acuradament els límits i superfícies de las mateixes, així com si existeix ocupació de la B cap a la A.

Les dues parcel·les limiten al nord amb la vorera del carrer, i la parcel·la A es troba al final del carrer limitant a l’est amb el canvi de zona urbana a zona de parc natural. A la vorera del carrer es veuen clarament les marques de pintura senyalant el canvi i numeració de parcel·les, i trepitjant el terreny es troben fàcilment totes les fites de formigó que defineixen el perímetre de les mateixes.

Si tot esta tant clar, com es pot construir una tanca fora de lloc? Es prenen totes les dades necessàries per analitzar-les posteriorment. Ja a gabinet, s’obté el perímetre i superfície de les dues parcel·les, veient que seguint les marques de la vorera i les fites de formigó, resulta la mateixa superfície descrita a l’escriptura i notes simples, així mateix les mides del perímetre de la parcel·la A es corresponen, amb diferencies insignificants, amb el plànol adjunt a l’escriptura.

Per acabar de completar el dictamen es mira d’esbrinar de on prové la suposada línia de propietat que defineix la tanca construïda per la propietat B. Amb els plànols obtinguts de les mesures de camp, es superposa la cartografia cadastral, cosa que acostumem a fer els tècnics en cadastre i propietat, i ens trobem, sense massa sorpresa, que la tanca coincideix amb la parcel·la cadastral i no amb les senyals trobades a camp, quedant tant la parcel·la A com la B amb una important reducció de superfície ja que les parcel·les cadastrals de la zona estaven desplaçades.

Com a conclusió s’extreu que mai hem de fer cas d’una sola font d’informació, la part demandada s’ha vist immersa en un litigi per culpa d’un error cadastral, podran reclamar al tècnic que va marcar la parcel·la B segons la cartografia cadastral?

Quina utilitat té el Certificat de Superfície realitzat per l’Enginyer Tècnic en Topografia?

En situacions de compravenda de parcel·les o edificacions, es recomanable realitzar plànol topogràfic dels límits i superfície de la mateixa, d’aquesta manera tant el comprador com el venedor s’asseguren l’objecte de la transacció adjuntant un document tècnic al contracte.

Mitjançant el Certificat de Superfície signat per l’Enginyer Tècnic en Topografia, s’obtindrà la superfície real de la finca per així evitar futurs litigis.

A Molltopografia realitzem dos tipus de Certificats:

  • CERTIFICAT D’ESTUDI DE SUPERFÍCIE INICIAL. Consistent en la comprovació telemàtica de límits i superfícies segons les dades cadastrals i registrals mitjançant ortofotos i d’altres mitjans digitals, per tal de definir la superfície que més s’aproximi a la realitat o detectar possibles discrepàncies.
  • CERTIFICAT DE SUPERFÍCIE COMPLERT. Consistent en la comprovació in situ dels límits físicament definits a la parcel·la i la posterior comparació cadastral i registral. D’aquesta manera s’obtindrà la superfície real i precisa de la parcel·la o edificació.

A partir d’aquí, què passa quan no es coneixen els límits de la parcel·la?

En aquest cas ja passarem a realitzar un Estudi Topogràfic  o Informe Pericial per esbrinar quina és la superfície real de la parcel·la. A ser possible es completarà l’Informe amb l’Acta d’Atermenament entre els propietaris veïns. I si fora necessari ens encarreguem de tramitar l’alteració cadastral i/o registral als corresponents Organismes Públics.

Un Certificat de Superfície també pot ser molt  recomanable en situacions com Valoracions Immobiliàries i Taxacions, Afectacions per Expropiacions, Projectes Urbanístics …

Com ens podem fiar de la superfície cadastral o registral si en la majoria de casos no coincideixen?  Com podem fer una valoració sense conèixer la superfície real?