Finques que es van segregant i transmetent sense inscripció registral

Aquest cas real és un interessant exemple d’una finca no inscrita al registre de la propietat, de la que hi ha hagut varies transmissions al llarg dels anys. Expliquem el llarg procés que es va fer per regularitzar la situació de la finca dels clients.

Tenim una finca 2, que no existeix com a finca registral, nomes ens podem orientar en la seva  situació per la cartografia cadastral on està correcte la seva titularitat cadastral, i veurem si coincideix amb la delimitació real. Segons la documentació que ens aporta la propietat, veiem que la finca prové d’una matriu sí inscrita amb el seu número registral.

Comencem mesurant  sobre el terreny la porció de finca dels clients, i la seva matriu, veient que en el límit nord, és el riu Ter a prop de la desembocadura al mar, per tant possiblement tindrà algun afecció.

Un cop extreta la informació gràfica obtinguda dels treballs topogràfics de camp, i grafiada la finca segregada i la seva matriu, obtenim la superfície real d’aquesta darrera. (25.000 m²)

Analitzant les escriptures veiem, que la finca matriu, única registrada, té una superfície registral de 13.000 m², quan la seva realitat inicial es de 25.000 m², i dic inicial perquè originalment limitava just amb la llera del riu, i ara té afeccions que veurem mes endavant.

Per tant el primer que ens trobem és un excés de cabuda.

Posteriorment, la finca matriu es va segregar en 5 porcions iguals de 2.600 m² cada una, que ja no es van inscriure degut a l’excés de cabuda de la matriu. To i no estar inscrites, de les 5 segregacions i 5 propietaris diferents, al llarg del temps, en van anar fent diferents compravendes, noves segregacions i agregacions que evidentment no quedaven inscrites al Registre de la Propietat, nomes quedaven actualitzades al Cadastre.

En col·laboració amb el notari i l’advocat, vam preparar l’informe i plànols, visat per Col·legi Oficial d’Enginyers Tècnic en Topografia, per iniciar el procediment d’excés de cabuda de la finca matriu, que permetria regularitzar a situació registral i desencadenaria la inscripció de la resta de transmissions realitzades notarialment al llarg del anys.

També s’havia de tenir en compte, que tot i que la finca matriu havia tingut una superfície real de 25.000 m², la realitat del moment era diferent, segons la llei de costes, al trobar-nos amb el límit del riu just a la desembocadura d’aquest, i segons atermenament documentat, havíem de  situar la línia del domini públic marítim terrestre a 100 metres del cap del talús de la llera del riu. Per tant la finca es quedava amb 15.000 m², i les 5 segregacions inicials amb 3.000 m².

Finalment, després d’inscriure la finca matriu amb la superfície real, que curiosament coincidia amb la superfície cadastral (de les 5 parcel·les juntes), es vam poder inscriure la resta de transmissions.

Cal puntualitzar també, que es va tenir que demanar a l’Ajuntament corresponent, un informe de la no necessitat de presentar un projecte de segregació  de la finca matriu, al haver practicat la segregació abans de l’actual llei.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

La situació d’una tanca acaba en litigi (I)

El peritatge judicial que em van encarregar per designació judicial, tenia molts clars els extrems a  contestar en el dictamen pericial.

Es tractava de dues parcel·les urbanes, ambdues amb edificació unifamiliar aïllada, per tant envoltades del jardí propi de cada parcel·la. La parcel·la A, queda a un nivell mes elevat que la parcel·la B, que està a una cota mes baixa, quedant un talús amb pendent pronunciada entre les dues parcel·les.

La parcel·la B (situada a baix), va col·locar la tanca a la part alta del talús, deixant tot el talús dins la seva part, el tenia com una zona enjardinada que s’encarregaven de mantenir. La parcel·la A, reclamava el talús com a seu i volia modificar la situació de la tanca a la part baixa del talús.

Els extrem concret que se’m van sol·licitat com a pèrit judicial (imparcial), van ser els següents:

1. Si existeix o no un desnivell entre les dues finques, quina és la seva alçada i si és convenient per la seguretat de la finca superior la construcció d’un mur tenint en compte la naturalesa del terreny.
2. Quines son les dimensions de les dues finques si es pren com a límit la tanca que va ser qualificada de mitjanera en un anterior procediment.
3. Si la referida tanca es pot considerar ubicada en el límit existent entre les dues finques.
4. En el suposat de ser negativa la resposta a l’anterior extrem, on hauria de fixar-se correctament el límit entre les dues propietats segons les inscripcions registrals aportades a la demanda i en el seu defecte segons el títol que el tribunal estimi procedent aplicar.

Per poder contestar aquests quatre punts,  es va procedir a mesurar sobre el terreny la el cap i peu de talús existent entre les dues parcel·les , així com el perímetre complert de les dues perfectament senyalat amb murets construïts.

Seguidament, es va analitzar tota la documentació, registral, cadastral i els plànols de reparcel·lació de la zona, en els que es van basar per definir aquestes parcel·les.

Es va detectar que la realitat perimetral física de les parcel·les no es corresponia amb els plànols de reparcel·lació. Al estar la resta de límits tancats físicament amb murets i sense cap discrepància amb altres veïns, no es va optar per la possibilitat de modificar la resta de límits físics per adaptar-los al plànol de reparcel·lació. Per tant nomes podíem intentar donar el nostre punt de vista tècnic de solució, basant-nos en aquest límit en conflicte.

Per tant, després de tot l’estudi realitzat, les conclusions van ser les següents:

1. Entre la parcel·la A i la parcel·la B existeix un desnivell, la seva alçada és variable, essent la mínima de 2,31m i la seva màxima de 2,87m. Es pot comprovar la forma del talús en pendent i el seu desnivell en el plànol número I que s’adjunta a l’annex.

En quan a si és convenient o no per la seguretat de la finca superior la construcció d’un mur tenint en compte la naturalesa del terreny i la descripció del mateix, no és competència d’un pèrit topògraf, tal i com ja va manifestar en l’Acta d’acceptació del càrrec de pèrit.

2. La dimensió de les finques, prenent com a límit la tanca-muret situada al cap del talús existent, és la següent:

Parcel·la A:   1.123,00 m² Actuals

1.205,00 m² Registrals

1.278,00 m² Cadastrals

Parcel·la B:      748,65 m² Actuals

733,00 m² Registrals

717,00 m² Cadastrals

3. Tenint en compte les superfícies resultants en el extrem número 2, i el plànol parcel·lari adjunt a l’escriptura de la finca A, la referida tanca-muret no es pot considerar situada en el límit correcte.

4. Com a tècnic i pèrit topògraf, i tenint en compte l’estudi realitzat i explicat a l’apartat 3 d’aquest dictamen, no es pot concretar el límit entre les dues parcel·les per les següents raons:

A. Sobre la totalitat del terreny que ocupen les parcel·les A i B, falten 66,33m² per arribar a la suma de la superfície registrada de les dues propietats.

B. El plànol de reparcel·lació no es correspon amb la realitat, ni en mesures lineals ni en superfície.

C. Partint de la falta dels metres, es podria optar per la solució de repartir la superfície que li correspon a cada parcel·la de forma proporcional, essent una solució òptima en el cas que el terreny tingués el mateix nivell i no existís el talús amb pendent com en la realitat .

Com a conclusió final del present dictamen pericial, donat que no es considera adient  realitzar un estudi de la totalitat de les superfícies de les parcel·les incloses en la reparcel·lació de la finca matriu, podent implicar discrepàncies i modificacions dels límits de altres parcel·les alienes al procediment, i donada l’experiència de la pèrit que subscriu, considero que el límit entre les dues finques hauria de quedar establert en el mateix muret construït per la propietat de la parcel·la número B en el cap de talús, tal com consta en l’actualitat.

NOTA: El judici el va guanyar la propietat de la parcel·la B (parcel·la mes baixa, que dant el talús per ells.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin