Puedo cerrar un camino que llega a otra finca?

Comparto el estudio realizado hace algún tiempo, como perito judicial, donde una de las partes pretendía cerrar el camino que pasaba por su finca. La parte contraria, según manifestaba, se quedaba sin paso para llegar a su finca.

El juzgado me solicitó para realizar Dictamen pericial que determinara los siguientes extremos:

  1. Si la finca de los Sres. B, tiene como único acceso un camino público que ya estaba recogido en los planos del catastro del año 1953.
  2. Si puede tener otros accesos por caminos públicos o en su caso cual sería el acceso menos gravoso para la finca de los actores (A) y si ello es compatible con el más beneficioso para mis principales (B).

En primer lugar, me personé en las fincas rústicas objeto del dictamen, para identificar el camino o caminos de acceso a la finca B y determinar cuáles de ellos son públicos y cuales privados, realizando las mediciones topográficas oportunas.

Para determinar los extremos solicitados, a parte de la documentación obrante en autos, se obtuvo nueva documentación y poder realizar los planos adjuntos al informe.

Una vez comprobados los caminos en campo, se han grafiado los caminos existentes en la realidad que dan acceso a la finca B, representando las vías de comunicación de dominio público de ancho aproximado de 4 metros, las vías de comunicación de dominio público de ancho aproximado de 3 metros. Ambas vías inventariadas en la Dirección General del Catastro como vías de dominio público desde del año 1956.

En la primera imagen se observan los dos caminos que acceden a la finca B, el camino A, actual acceso que se pretende cerrar, y el camino B posible alternativa.

arenys

arenys11

CONCLUSIONES LLEGADAS

Extremo 1:

La finca B, tiene en la actualidad dos accesos. Los caminos grafiados en color azul y fucsia, son vías de comunicación de dominio público inventariadas en la Dirección General del Catastro. Los caminos grafiados en color verde, son caminos particulares, existentes en la actualidad con la siguiente descripción:

Camino A: camino no inventariado como público en la Dirección General del Catastro, de 230 metros de longitud aproximada y ancho aproximado de 3 metros, perfectamente acondicionado y transitable en todo su recorrido.

Camino B: camino no inventariado como público en la Dirección General del Catastro, de 300 metros de longitud aproximada y ancho aproximado de 3 metros, perfectamente acondicionado y transitable en la zona marcada en línea verde continua. La zona marcada en línea discontinua, no está acondicionada en la actualidad, con un ancho aproximado de 2 metros. Al llegar a la zona A, actualmente solo se puede acceder caminando ya que existe un desnivel aproximado de 5 metros.

Los dos caminos descritos como A y B, ya estaban recogidos en los planos del catastro de 1953, como caminos particulares de la finca matriz, al estar grafiados en letras minúsculas como subparcelas.

Extremo 2:

No existe ningún camino púarenys2blico en su totalidad que llegue hasta la finca B.

El técnico que suscribe, no puede determinar cuál sería el acceso menos gravoso para la finca de los actores, únicamente puede concluir que el camino descrito y grafiado como A, en la actualidad está perfectamente acondicionado para su paso con vehículos, cuando el camino B se debe acondicionar e incluso variar su trazado en la zona “A” del final para suavizar su pendiente al existir un desnivel aproximado de 5 metros.

El técnico que suscribe, no puede determinar cuál sería el acceso más beneficioso para los demandados (B), únicamente puede concluir que partiendo de la bifurcación de ambos accesos, ya sean públicos o privados, el acceso por el camino A tiene una longitud aproximada de 410 metros, y el acceso por el camino B tiene una longitud aproximada de 680 metros.

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

 

 

 

Finca afectada por el Límite Marítimo Terrestre

Hace unas semanas me llegó un caso curioso,  o al menos novedoso para mí. Dibujar sobre la cartografía existente y en papel vegetal, la situación exacta de una finca.

Se trataba de una compra-venta de una finca lindante con la costa, el registrador solicitó un informe del departamento de Costas de la provincia, que determinara si existía afección.

Para poder realizar dicho informe, el  departamento de Costas solicita que un técnico competente realice un “plano” de la siguiente manera:

Nos facilita la cartografía de la zona a escala 1/1000, en papel vegetal.

El técnico debe dibujar con “rotring” la finca objeto de la solicitud, no puede ser a mano alzada, sino con regla, escalímetro, etc…a la antigua…

Nosotros, como técnicos topógrafos, fuimos a hacer un levantamiento topográfico de los mojones y de la fachada de la finca, donde se observó claramente (ya a simple vista), la ligera afección. Para poder dibujar con más criterio el resultado obtenido.

La conclusión a la que llegué, es que simplemente con el dibujo sobre la cartografía existente a escala 1/1000 que nos facilitó Costas, prácticamente no se apreciaba afección alguna. Cuando en realidad si la había como se puede ver en la fotografía.

LMT

No se si el informe de Costas de que entregaría al registrador, fue favorable o no, ya que dependiendo de este, la finca quedara afectada o no.

Esperemos que en próximas ocasiones, ya nos permitan entregar planos propios del técnico, o al menos con más detalle para representar correctamente la realidad.

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

Les 3 maneres d’actualitzar la superfície d’una finca

Aquesta setmana he estat estudiant cóm actualitzar la superfície d’una finca rústica, tant al cadastre com al registre de la propietat.

Després de les mesures realitzades a camp, on els límits de la finca estan perfectament identificats, amb fites antigues en la major part del perímetre, i per camins, carretera i tanques, vaig poder comprovar en quina situació es troba la finca en qüestió:

  • Diferències en la delimitació cadastral, per tant també en la superfície.
  • Diferencies superficials de mes del 50% en al descripció registral.

Cal destacar també, que els resultats obtinguts de les mesures de camp, s’assimilen molt amb la definició perimetral de la parcel·la cadastral històrica dels anys 50. Per tant podrem obtindre un informe “pericial” documentat de cóm hauria de ser la finca actual.

Opcions que tenim per resoldre la situació:

  1. SUBSANACIÓ DE DISCREPÀNCIES CADASTRALS: Podem presentar a la Gerència del Cadastre, plànol de la realitat perimetral i superficial de la parcel·la, signat pels veïns afectats. I al tenir el cadastre actualitzat, es sol·licita al Notari / Registrador, la modificació de la superfície de la finca (abans anomenat excés de cabuda).
  2. EXPEDIENT PER RECTIFICAR DESCRIPCIÓ, SUPERFÍCIE O LLINDARS. (Notarial). Amb l’informe tècnic ben documentat i plànol georreferenciat de la realitat de la finca (representació gràfica alternativa), es notificarà als colindants el procés iniciat perquè presentin al·legacions i proves.
  3. PROCEDIMENT JUDICIAL.

En principi, la primera opció seria la més fàcil, encara que el procediment cadastral sigui lent. Però en aquest cas tenim un important problema: Molt mala relació veïnal.

Veient aquest important contra, quasi hauríem d’anar directes a un procediment Judicial.

Tot i així, abans de prendre cap decisió, consultaré al Notari corresponent, per si veu factible iniciar l’Expedient Notarial (segona opció), ja que els colindants sembla ser que han de justificar el seu desacord amb proves.

En un proper article explicaré el desenllaç…

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

Finques que es van segregant i transmetent sense inscripció registral

finca ter

Aquest cas real és un interessant exemple d’una finca no inscrita al registre de la propietat, de la que hi ha hagut varies transmissions al llarg dels anys. Expliquem el llarg procés que es va fer per regularitzar la situació de la finca dels clients.

Tenim una finca 2, que no existeix com a finca registral, nomes ens podem orientar en la seva  situació per la cartografia cadastral on està correcte la seva titularitat cadastral, i veurem si coincideix amb la delimitació real. Segons la documentació que ens aporta la propietat, veiem que la finca prové d’una matriu sí inscrita amb el seu número registral.

Comencem mesurant  sobre el terreny la porció de finca dels clients, i la seva matriu, veient que en el límit nord, és el riu Ter a prop de la desembocadura al mar, per tant possiblement tindrà algun afecció.

Un cop extreta la informació gràfica obtinguda dels treballs topogràfics de camp, i grafiada la finca segregada i la seva matriu, obtenim la superfície real d’aquesta darrera. (25.000 m2)

Analitzant les escriptures veiem, que la finca matriu, única registrada, té una superfície registral de 13.000 m2, quan la seva realitat inicial es de 25.000 m2, i dic inicial perquè originalment limitava just amb la llera del riu, i ara té afeccions que veurem mes endavant.

Per tant el primer que ens trobem és un excés de cabuda.

Posteriorment, la finca matriu es va segregar en 5 porcions iguals de 2.600 m2 cada una, que ja no es van inscriure degut a l’excés de cabuda de la matriu. To i no estar inscrites, de les 5 segregacions i 5 propietaris diferents, al llarg del temps, en van anar fent diferents compravendes, noves segregacions i agregacions que evidentment no quedaven inscrites al Registre de la Propietat, nomes quedaven actualitzades al Cadastre.

En col·laboració amb el notari i l’advocat, vam preparar l’informe i plànols, visat per Col·legi Oficial d’Enginyers Tècnic en Topografia, per iniciar el procediment d’excés de cabuda de la finca matriu, que permetria regularitzar a situació registral i desencadenaria la inscripció de la resta de transmissions realitzades notarialment al llarg del anys.

També s’havia de tenir en compte, que tot i que la finca matriu havia tingut una superfície real de 25.000 m2, la realitat del moment era diferent, segons la llei de costes, al trobar-nos amb el límit del riu just a la desembocadura d’aquest, i segons atermenament documentat, havíem de  situar la línia del domini públic marítim terrestre a 100 metres del cap del talús de la llera del riu. Per tant la finca es quedava amb 15.000 m2, i les 5 segregacions inicials amb 3.000 m2.

Finalment, després d’inscriure la finca matriu amb la superfície real, que curiosament coincidia amb la superfície cadastral (de les 5 parcel·les juntes), es vam poder inscriure la resta de transmissions.

Cal puntualitzar també, que es va tenir que demanar a l’Ajuntament corresponent, un informe de la no necessitat de presentar un projecte de segregació  de la finca matriu, al haver practicat la segregació abans de l’actual llei.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

La situació d’una tanca acaba en litigi

parcelasEl peritatge judicial que em van encarregar per designació judicial, tenia molts clars els extrems a  contestar en el dictamen pericial.

Es tractava de dues parcel·les urbanes, ambdues amb edificació unifamiliar aïllada, per tant envoltades del jardí propi de cada parcel·la. La parcel·la A, queda a un nivell mes elevat que la parcel·la B, que està a una cota mes baixa, quedant un talús amb pendent pronunciada entre les dues parcel·les.

La parcel·la B (situada a baix), va col·locar la tanca a la part alta del talús, deixant tot el talús dins la seva part, el tenia com una zona enjardinada que s’encarregaven de mantenir. La parcel·la A, reclamava el talús com a seu i volia modificar la situació de la tanca a la part baixa del talús.

Els extrem concret que se’m van sol·licitat com a pèrit judicial (imparcial), van ser els següents:

  1. Si existeix o no un desnivell entre les dues finques, quina és la seva alçada i si és convenient per la seguretat de la finca superior la construcció d’un mur tenint en compte la naturalesa del terreny.
  2. Quines son les dimensions de les dues finques si es pren com a límit la tanca que va ser qualificada de mitjanera en un anterior procediment.
  3. Si la referida tanca es pot considerar ubicada en el límit existent entre les dues finques.
  4. En el suposat de ser negativa la resposta a l’anterior extrem, on hauria de fixar-se correctament el límit entre les dues propietats segons les inscripcions registrals aportades a la demanda i en el seu defecte segons el títol que el tribunal estimi procedent aplicar.

Per poder contestar aquests quatre punts,  es va procedir a mesurar sobre el terreny la el cap i peu de talús existent entre les dues parcel·les , així com el perímetre complert de les dues perfectament senyalat amb murets construïts.

Seguidament, es va analitzar tota la documentació, registral, cadastral i els plànols de reparcel·lació de la zona, en els que es van basar per definir aquestes parcel·les.

Es va detectar que la realitat perimetral física de les parcel·les no es corresponia amb els plànols de reparcel·lació. Al estar la resta de límits tancats físicament amb murets i sense cap discrepància amb altres veïns, no es va optar per la possibilitat de modificar la resta de límits físics per adaptar-los al plànol de reparcel·lació. Per tant nomes podíem intentar donar el nostre punt de vista tècnic de solució, basant-nos en aquest límit en conflicte.

Per tant, després de tot l’estudi realitzat, les conclusions van ser les següents:

  1. Entre la parcel·la A i la parcel·la B existeix un desnivell, la seva alçada és variable, essent la mínima de 2,31m i la seva màxima de 2,87m. Es pot comprovar la forma del talús en pendent i el seu desnivell en el plànol número I que s’adjunta a l’annex.

En quan a si és convenient o no per la seguretat de la finca superior la construcció d’un mur tenint en compte la naturalesa del terreny i la descripció del mateix, no és competència d’un pèrit topògraf, tal i com ja va manifestar en l’Acta d’acceptació del càrrec de pèrit.

  1. La dimensió de les finques, prenent com a límit la tanca-muret situada al cap del talús existent, és la següent:

Parcel·la A:   1.123,00 m2 Actuals

1.205,00 m2 Registrals

1.278,00 m2 Cadastrals

Parcel·la B:      748,65 m2 Actuals

733,00 m2 Registrals

717,00 m2 Cadastrals

3. Tenint en compte les superfícies resultants en el extrem número 2, i el plànol parcel·lari adjunt a l’escriptura de la finca A, la referida tanca-muret no es pot considerar situada en el límit correcte.

4. Com a tècnic i pèrit topògraf, i tenint en compte l’estudi realitzat i explicat a l’apartat 3 d’aquest dictamen, no es pot concretar el límit entre les dues parcel·les per les següents raons:

A. Sobre la totalitat del terreny que ocupen les parcel·les A i B, falten 66,33m2 per arribar a la suma de la superfície registrada de les dues propietats.

B. El plànol de reparcel·lació no es correspon amb la realitat, ni en mesures lineals ni en superfície.

C. Partint de la falta dels metres, es podria optar per la solució de repartir la superfície que li correspon a cada parcel·la de forma proporcional, essent una solució òptima en el cas que el terreny tingués el mateix nivell i no existís el talús amb pendent com en la realitat .

Com a conclusió final del present dictamen pericial, donat que no es considera adient  realitzar un estudi de la totalitat de les superfícies de les parcel·les incloses en la reparcel·lació de la finca matriu, podent implicar discrepàncies i modificacions dels límits de altres parcel·les alienes al procediment, i donada l’experiència de la pèrit que subscriu, considero que el límit entre les dues finques hauria de quedar establert en el mateix muret construït per la propietat de la parcel·la número B en el cap de talús, tal com consta en l’actualitat.

NOTA: El judici el va guanyar la propietat de la parcel·la B (parcel·la mes baixa, que dant el talús per ells.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

Cuántos archivos GML debo entregar al Notario o Registrador

gmlLa respuesta es clara: Tantos archivos como parcelas afectamos.

El objetivo o finalidad del archivo GML, que se incluye en el expediente de la Representación Gráfica Alternativa (ver documentos del expediente), es que una vez se haya aceptado la RGA que modifica la superficie de una finca, ésta quede debidamente coordinada con Catastro y Registro, es decir, que coincida exactamente su superficie y lindes.

Para que eso ocurra, el paso final ha de ser la inclusión de la RGA a la cartografía catastral, mediante el ya sobradamente conocido archivo GML. Por lo tanto, éste tiene que encajar a la perfección con la cartografía catastral, ello significa que necesariamente debemos incluir tantos archivos como parcelas afecta nuestra alteración de superficie, aunque no estén incluidas en el procedimiento notarial de inmatriculación, segregación, etc…

Con todo lo expuesto, queda claro también, que el Informe de Validación Catastral, debe darnos positivo, ya que se es negativo, no encajará en la cartografía catastral, notificando el catastro al Registro la resolución negativa y quedando por tanto, la finca sin coordinar.

¿Para qué tanto trabajo por parte del Técnico, Notario, Registrador, y gasto económico por parte del propietario, si al final se queda todo a medias?

Topógrafos! La solución está en nuestras manos…

No olvidemos:

Según el apartado séptimo de la resolución de 29 de octubre de 2015, el técnico que subscriba la RGA deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la resolución, siguiendo la metodología específica, no estar incurso en causa alguna que impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de su incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los requisitos técnicos que se especifican el apartado 2 a,b,c,d,e.

 

Si tienes más interés en este tema, puedes consultar los siguientes artículos:

¿QUÉ INCLUYE UN GML?, DOCUMENTACIÓN A APORTAR

INFORME DE VALIDACIÓN CATASTRAL, POSITIVO O NEGATIVO

 

Próximamente:

GML O SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES?

Para estar al día en temas de propiedad puedes suscribirte al Blog o seguirnos en Facebook, Twitter  y Linkedin.

Casos reals: Camí públic convertit en privat?

Aquest cas real que vull compartir, tracte d’un petit camí interior d’una parcel·la privada, que s’estava reclamant com a públic. Tot i que en un primer moment,  tots els indicis històrics l’apuntaven com a tal, es va poder demostrar que a l’actualitat era un camí privat i sense sentit el seu ús públic.

Des de fora, pot semblar que tots els casos son iguals o mols semblants, però la veritat es que cada encàrrec que arriba, té les seves particularitats i te tots se n’extreuen experiències noves.

Posem-nos en situació, dues petites parcel·les de la mateixa propietat llindants entre sí, oficialment, la parcel·la del nord és urbana amb una casa, i la parcel·la del sud rústica. A la realitat, les dues parcel·les s’estan utilitzant con¡m a una sola, i la part rustica és zona d’aparcament i jardí de la casa. S’accedeix a la casa per el camí que separa les dues parcel·les que es pot continuar fins la plaça de l’església i aquí comença el conflicte…mirant el croquis s’entén millor.

20170205_115221

L’Ajuntament, recolzat per alguns habitants del poble, reclamava aquest petit pas perquè acaba  a la plaça de l’Església, i era utilitzat antigament per anar al cementiri, encara que en l’actualitat aquest ja no existeix. Aquest primers indicis sí que ens portàvem a pensar que el camí va ser un pas de vianants o carros, per tan públic, al arribar a un lloc públic (església, cementiri…)

Però la realitat actual, és que aquest suposat camí, comença a la carretera principal coincidint amb l’inici de les parcel·les , ocupant la mateixa longitud de les parcel·les, aproximadament uns 50 metres, i arribant just la plaça de l’església, on antigament hi havia el cementiri que ara ja no existeix.

Altres indicis a favor dels meus clients (els propietaris d’aquestes parcel·les), és que el camí no tenia cap nom, segons la història registral consultada, els camins acostumaven a tenir algun com ben conegut per els habitants com, camí de l’església o camí del cementiri. Tampoc es va trobar cap document gràfic en el que sortís inventariat el camí en conflicte, ni al cadastre actual ni al cadastre històric. I em mes important actualment, que no existeix cap motiu per passar per allà, dins d’unes parcel·les, quan l’accés a l’església és i també era antigament per la carretera principal situada just al nord de la parcel·la urbana.

La conclusió que arribo, com en la totes les feines, és que s’ha d’estudiar mot bé cada cas i aprofundir al màxim, ja que aquest conflicte, comentat per sobre, donava a pensar que el camí és públic nomes per arribar a un lloc públic, i els propietaris d’aquestes parcel·les ara estarien veient com pot passar qualsevol per davant de casa seva sense cap sentit.

Com a pensament personal, no tècnic, es que poder els antics propietaris de les parcel·les deixaven passar als morts per no anar per la carretera general a la vista de tothom, i que el traçat era mes còmode per maniobrar amb els carros de morts.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin