Un error cadastral acaba en litigi

Perquè no dialogar abans d’anar als tribunals? o millor dit, perquè no estudiar be els casos que ens trobem com a tècnics?

Les parts son propietaris d’unes parcel·les que termenegen entre si  situades a una urbanització de la costa, ambdues, parcel·les urbanes sense edificar. La sorpresa se la emporta el propietari de la parcel·la A, quan es troba que el veí (parcel·la B) ha construït un mur i una tanca dins la propietat de la parcel·la A. Després d’enviar diverses notificacions per mirar de solucionar el tema i no obtindre resposta, el   propietari A decideix demandar al propietat B.

En aquest punt és quan entra la figura del perit topògraf designat pel Jutjat. Els extrems sol·licitats son, definir els límits de la parcel·la A i mesurar la superfície ocupada per la parcel·la B dins de la A.

Ja des d’un principi, consultant la documentació de la demanda, es veu que no sembla un cas complicat, donat que a l’escriptura es descriu molt be la parcel·la i s’adjunta el plànol de la mateixa amb les mides del seu perímetre, cosa poc habitual.

El perit topògraf es persona a la zona per mesurar les parcel·les, tant la A com la B (encara que no es demani als extrems), per tal de poder determinar mes acuradament els límits i superfícies de las mateixes, així com si existeix ocupació de la B cap a la A.

Les dues parcel·les limiten al nord amb la vorera del carrer, i la parcel·la A es troba al final del carrer limitant a l’est amb el canvi de zona urbana a zona de parc natural. A la vorera del carrer es veuen clarament les marques de pintura senyalant el canvi i numeració de parcel·les, i trepitjant el terreny es troben fàcilment totes les fites de formigó que defineixen el perímetre de les mateixes.

Si tot esta tant clar, com es pot construir una tanca fora de lloc? Es prenen totes les dades necessàries per analitzar-les posteriorment. Ja a gabinet, s’obté el perímetre i superfície de les dues parcel·les, veient que seguint les marques de la vorera i les fites de formigó, resulta la mateixa superfície descrita a l’escriptura i notes simples, així mateix les mides del perímetre de la parcel·la A es corresponen, amb diferencies insignificants, amb el plànol adjunt a l’escriptura.

Per acabar de completar el dictamen es mira d’esbrinar de on prové la suposada línia de propietat que defineix la tanca construïda per la propietat B. Amb els plànols obtinguts de les mesures de camp, es superposa la cartografia cadastral, cosa que acostumem a fer els tècnics en cadastre i propietat, i ens trobem, sense massa sorpresa, que la tanca coincideix amb la parcel·la cadastral i no amb les senyals trobades a camp, quedant tant la parcel·la A com la B amb una important reducció de superfície ja que les parcel·les cadastrals de la zona estaven desplaçades.

Com a conclusió s’extreu que mai hem de fer cas d’una sola font d’informació, la part demandada s’ha vist immersa en un litigi per culpa d’un error cadastral, podran reclamar al tècnic que va marcar la parcel·la B segons la cartografia cadastral?

Valoracions Immobiliàries

A moll topografia realitzem Valoracions Immobiliàries de tot tipus, pisos, vivendes unifamiliars, parcel·les, terrenys, …

El professional es persona a l’immoble per realitzar la inspecció, recull les dades i mesures necessàries per la obtenció de la superfície i així poder iniciar procediment de valoració.

Encara que el mètode utilitzat per la valoració d’habitatges és el de comparació, considerem necessari verificar el resultat per el mètode residual, així obtenim un valor mes adequat de l’habitatge.

L’Informe de Valoració pot anar visat pel Col·legi Oficial en cas que sigui necessari, en qualsevol cas anirà signat pel tècnic valorador.

Les valoracions immobiliàries son necessàries en els següents casos:

A l’hora de realitzar una compravenda

En processos de separació o divorci

Per herències

En expropiacions

En Procediments Judicials

Per Revisions Cadastrals

Pot realitzar la seva consulta o sol·licitar pressupost al 654 264 262 o al mail mmoll@molltopografia.com

Quina utilitat té el Certificat de Superfície realitzat per l’Enginyer Tècnic en Topografia?

En situacions de compravenda de parcel·les o edificacions, es recomanable realitzar plànol topogràfic dels límits i superfície de la mateixa, d’aquesta manera tant el comprador com el venedor s’asseguren l’objecte de la transacció adjuntant un document tècnic al contracte.

Mitjançant el Certificat de Superfície signat per l’Enginyer Tècnic en Topografia, s’obtindrà la superfície real de la finca per així evitar futurs litigis.

A Molltopografia realitzem dos tipus de Certificats:

  • CERTIFICAT D’ESTUDI DE SUPERFÍCIE INICIAL. Consistent en la comprovació telemàtica de límits i superfícies segons les dades cadastrals i registrals mitjançant ortofotos i d’altres mitjans digitals, per tal de definir la superfície que més s’aproximi a la realitat o detectar possibles discrepàncies.
  • CERTIFICAT DE SUPERFÍCIE COMPLERT. Consistent en la comprovació in situ dels límits físicament definits a la parcel·la i la posterior comparació cadastral i registral. D’aquesta manera s’obtindrà la superfície real i precisa de la parcel·la o edificació.

A partir d’aquí, què passa quan no es coneixen els límits de la parcel·la?

En aquest cas ja passarem a realitzar un Estudi Topogràfic  o Informe Pericial per esbrinar quina és la superfície real de la parcel·la. A ser possible es completarà l’Informe amb l’Acta d’Atermenament entre els propietaris veïns. I si fora necessari ens encarreguem de tramitar l’alteració cadastral i/o registral als corresponents Organismes Públics.

Un Certificat de Superfície també pot ser molt  recomanable en situacions com Valoracions Immobiliàries i Taxacions, Afectacions per Expropiacions, Projectes Urbanístics …

Com ens podem fiar de la superfície cadastral o registral si en la majoria de casos no coincideixen?  Com podem fer una valoració sense conèixer la superfície real?