Casos reales: La situación de un muro acaba en litigio (II)

Siguiendo con temas que nos encontramos a diario en nuestra profesión, y especializados en temas de propiedad y periciales, expongo otro caso diferente del anterior (https://molltopografia.wordpress.com/2017/03/06/la-situacio-duna-tanca-acaba-en-litigi), pero con el mismo elemento que generó el conflicto, la situación de un muro.

Se nos solicitó un Dictamen pericial de parte para determinar los siguientes extremos:

  1. Los límites y superficie de las parcelas catastrales 9, 10, 11, 12, 13, 14, en conjunto.
  2. Superficie de la parcela catastral 14 según documentación registral, catastral y proyecto de parcelación, y definición del límite Oeste de la misma.
  3. Superficie de la parcela catastral 22 según documentación registral y catastral, y definición del límite Este de la misma.

En primer lugar Las parcelas catastrales 9, 10, 11, 12, 13, 14, se corresponden con las siguientes referencias catastrales y parcelas del proyecto parcelario:

PARCELA CATASTRAL PROYECTO PARCELARIO
9 G3
10 G2
11 F
12 H
13 E
14 G1

22-cadastre

Las parcelas catastrales 9, 10, 11, 12, 13, 14, tienen las siguientes superficies expresadas en m2:

PARCELA CATASTRAL SUPERFICIE CATASTRAL SUPERFICIE PARCELARIO
9 1106 1105.5
10 1202 1202
11 1810 1809.5
12 1719 1718.5
13 2762 2762
14 1316 1316
TOTAL 9915 9913.5

Las diferencias son debidas al redondeo habitual de los datos catastrales.

La parcela catastral 14 (G1), linda al Oeste, con la parcela 22.

La Parcela catastral 22, tiene las siguientes superficies:

PARCELA CATASTRAL SUPERFICIE CATASTRAL SUPERFICIE REGISTRAL
22 1070 m2 1070 m2

La parcela catastral 22, linda al Este, con la parcela 14 (G1).

Nos personamos en las fincas objeto del dictamen, para realizar la medición topográfica del perímetro total de la parcelas 9, 10, 11, 12, 13, 14 y de la parcela 22, para determinar los límites y superficie de las mismas.

Según el proyecto de parcelación, en la superficie de las parcelas no se descuenta la cesión de viales, que se han definido según la alineación de vial actual.

La parcelas limitan con calles al norte y al sur, dichas calles se encuentran asfaltadas sin aceras, quedando las parcelas perfectamente definidas por la línea de asfalto e hitos, para la medición del presente estudio, se ha seguido el mismo criterio de alineación de vial actual que en el proyecto de parcelación.

Una vez obtenida la información topográfica de campo, se ha procedido a grafiar las parcelas según su realidad física, resultando una superficie total del conjunto de las parcelas 9, 10, 11, 12, 13, 14 de 10.140 m2, observando una diferencia en exceso de 226,5 m2, respecto a la superficie total de la zona del proyecto de parcelación de noviembre de 2009 (9.913,5 m2)

Seguidamente se ha realizado una comprobación gráfica de la correspondencia entre las mediciones tomadas y la cartografía catastral, viendo que la superficie obtenida de 10.140 m2, difiere de la catastral de 9.915 m2, en 225 m2, a causa de los errores gráficos catastrales en la zona de viales, errores comunes en la cartografía catastral debido a los métodos no topográficos que se utilizan para la realización de la cartografía catastral. Por otra parte, el resto de límites que no son viales, son prácticamente coincidentes con la realidad física medida en este estudio. Llegados a este punto es necesario aclarar que los 225 m2 citados anteriormente, son independientes de los 235 m2 que quedan concentrados en el límite oeste de la parcela 14 (G1), pertenecientes a la parcela 22 tanto en la realidad medida como en la misma cartografía catastral. Por otra parte, si se sumaran estos 235 m2 a la superficie obtenida de las parcelas 9-10-11-12-13-14, pasarían a tener 10.375 m2, y la parcela 14 tendría 1.551 m2.

Para determinar la superficie de la parcela 14(G1 en el proyecto de parcelación y en la descripción registral), y su linde oeste, se ha estudiado la documentación del proyecto de parcelación, la información registral y catastral.  Según el plano de las parcelas resultantes de la parcelación realizada en la zona, la parcela 14 (G1), tiene asignada la superficie de 1316 m2, tanto en la descripción del proyecto como en su inscripción registral y catastral. Por el contrario, encontramos que dicha superficie no se corresponde con el perímetro grafiado en el plano de dicho proyecto, resultando una superficie gráfica algo superior de 1440 m2.

g1-parcelari

Se observa un importante error gráfico en la definición de la parcela G1(14 catastral), viendo que el límite oeste de la misma se ha grafiado hasta el muro existente de la parcela 22, quedando ésta 22 reducida, en caso de que fuera correcto, con una superficie de 835 m2, y no los 1070 m2 registrales y catastrales.

22-paecelari

Superposición de la cartografía catastral con el plano de parcelas resultantes de la parcelación.

Realizando la superposición de la cartografía catastral con el plano de parcelas resultantes del proyecto de parcelación, se detectan errores gráficos atribuibles al proyecto de parcelación, ya que la superficie designada a la parcela 14(G1) de 1316 m2, se corresponde con la definición gráfica catastral, coincidiendo a su vez con las superficies atribuidas al resto de parcelas. De lo que podemos extraer, que la superficie real de la parcela 14(G1) es de 1316 m2, y linda al oeste con la parcela 22 mediante la línea que define el límite catastral contrastado con las mediciones topográficas realizadas.

Finalmente, para determinar la superficie de la parcela 22 y su linde este, se han tomado los datos del perímetro de la misma sobre el terreno, que coinciden con los datos registrales, viendo que si tomamos como limite este, el muro existente, de la parcela 22 se obtiene una superficie menor (835 m2), quedando una zona de 235 m2 entre la parcela 22 y la 14(G1) que no se asignaría a ninguna parcela. Sumando las dos superficies (835 + 235) obtenemos la superficie registral y catastral de la parcela 22, 1070 m2, habiendo comprobado y definido ya previamente el límite de la parcela 14(G1), y viendo que ambas parcela tienen sus superficies correspondientes.

Al mismo tiempo, se ha trasladado la descripción registral de la parcela 22 (finca 3639), anterior a la actualmente registrada, a una representación gráfica.

Descripción registral de la finca 3639, anterior a la actualmente registrada:

“al Sur, frente, en línea de 20 metros, con calle de la Urbanización; al Este, derecha, en línea de 27,5 metros, con parcela 36A; al Norte, fondo, en línea de 13,5 metros con la parcela 35A y en línea de 14 metros con parcela 33A; y al Oeste, izquierda, en línea de 32,5 metros, con la parcela 32A”.

Se obtiene una superficie de 665 m2, significativamente menor a los 835 m2, que llegan al muro existente, además el linde Sur, frente, de 20 metros ni siquiera alcanza a la totalidad de la edificación existente en la parcela.

Realizado el estudio topográfico, la  Ingeniera Técnica en Topografía con, puede concluir en referencia a la petición de prueba pericial lo siguiente:

  1. Los límites y superficie de las parcelas catastrales 9, 10, 11, 12, 13, 14, en conjunto.
  • Los límites físicos reales del conjunto de estas parcelas son los que se indican en el plano número 1. La superficie medida “in situ” del conjunto de estas parcelas es de 10.140m².
  • Esta superficie es superior en 226,5 m² a la catastral y a la del proyecto de parcelación.
  1. Superficie de la parcela catastral 14 según documentación registral, catastral y proyecto de parcelación, y definición del límite Oeste de la misma.
  • La superficie de la parcela catastral 14, (G1 según denominación registral y en el proyecto de parcelación) es de 1.316 m².

 

  • La superficie de la parcela 14 en el registro de la propiedad finca registral 12386 es de 1.316 m² coincidente con la catastral.
  • La superficie de la parcela 14 en el proyecto de parcelación parcela G1 es de 1.440 m², según su representación gráfica en el proyecto de parcelación de noviembre de 2009, siendo totalmente divergente el linde Oeste y parcialmente divergente los lindes Norte y Este.
  • El linde Oeste de la parcela 14 se corresponde con el linde actual de la parcela catastral quedando a una distancia lineal de 8,80 metros del muro de la parcela 22.
  1. Superficie de la parcela catastral 22 según documentación registral y catastral, y definición del límite Este de la misma.
  • La superficie de la parcela catastral 22 es de 1.070 m²
  • La superficie de la parcela 22 en el registro de la propiedad finca 3639 es de 1.070 m²
  • El linde Este de la parcela 22 se corresponde con el linde actual de la parcela catastral quedando a una distancia lineal de 8,80 metros del muro existente en esta parcela.
  • El muro existente en la parcela 22 no es definitorio del linde Este. Ni en el caso de tomar en consideración los lindes de la descripción registral actual (Sur 36,68 metros, Oeste 34,76 metros, Norte 35,23 metros, Este 26,30 metros) ni con los lindes de la descripción anterior (Sur 20 metros, Este 27,5 metros, Norte 27,5 metros, Oeste 32 metros).

El Informe pericial presentado junta con nuestra defensa en la Vista, sirvió o ayudó para dictar sentencia favorable a nuestros clientes.

 

Properament:

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Casos reals, la prevenció: Delimitació de finques rústiques, com evitar litigis?

Després d’una xerrada que vam fer en un Ajuntament, sobre delimitació de finques rústiques, ens va trucar un dels assistents per delimitar les finques de la seva propietat.

La meva sorpresa ve ser, al veure que no tenia cap problema previ amb els veïns, ni necessitava mesurar les finques per fer algún procediment concret, compravenda, segregació…senyal que la xerrada, que era preventiva, va fer els seus efectes.

El Sr Propietari, simplement volia tenir les finques ben mesurades, amb la majoria de fites ja existents, actualitzar el cadastre i les escriptures per tenir-ho tot correcte i coordinat.

Vam procedir a mesurar les finques, perfectament delimitades per carretera, camins, rieres, talussos i fites. Es van confeccionar els plànols corresponents, obtenint les superfícies reals mesurades. Com fem sempre, també es va comparar amb la cartografia cadastral històrica i actual, i observant que la concordança amb la descripció registral fos correcte.

finca brunyola

Un cop definides les finques i preparats els plànols, es va procedir a fer l’Acta d’Atermenament, signada per el propietaris veïns, per seguidament presentar la documentació a la Gerència del Cadastre corresponent.

De moment, fins aquí s0ha arribat, al tenir la conformitat del cadastre, s’iniciaran els tràmits per modificar les escriptures, o la modificació es farà quan hi hagi una transmissió de les finques, ja que amb la nova legislació, el més important és que les dades cadastrals siguin correctes.

 

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Qué hacer antes de comprar una parcela?

Si estas pensando en comprar una parcela, seguramente te informaras de si tiene cargas o alguna afección, ¿has pensado también en comprobar su superficie y delimitación?

Sobretodo cuando se trata de una parcela urbana, debe cumplir con una superficie mínima para construir, con una distancia de fachada y otros elementos a tener en cuenta según la normativa urbanística de la zona.

Hace un tiempo, me llego un trabajo de unos clientes extranjeros, querían comprar una parcela urbana, pero antes de comprar querían comprobar sus límites y superficie, ya que en su país era habitual.

Se trataba de una parcela en una urbanización de viviendas unifamiliares, con la fachada principal a la calle, los laterales quedaban definidos por los muros vecinos ya construidos, y en la parte trasera el mismo final de los muros vecinos.

La superficie registral era de 827.40 m2, y la superficie catastral de 827.80 m2, se podría decir que perfectamente coincidentes.

Mirando la cartografía catastral sobre la ortofoto actualizada, aparentemente se veía bastante correcto. Aún así los clientes querían que les comprobara las medidas sobre el terreno y colocara hitos en los cuatro vértices.

Una vez tomadas las referencias de campo, calle y muros vecinales, se comparo en despacho, la medición de la parcela según sus linderos registrales, ya que venían descritos claramente con distancias lineales, obteniendo una superficie real de 834,27 m2, por lo que en principio no había problema ya que teníamos algo más de superficie de la esperada.

El problema que nos encontramos, es que colocando los hitos según las medidas lineales descritas en la nota simple registral, entrábamos una media de 0.40 m en el muro del vecino, para ser más exactos, el vecino se había pasado 0.40 m.

Al final, después de convencer a mis clientes, se opto por dejar el muro del vecino donde estaba, ya que no nos afectaba ni en la superficie ni en la distancia de fachada, obteniendo finalmente una superficie de 828.69 m2, igualmente superior a la registral.

¿Pero qué hubiera pasado si por culpa del muro vecinal, nos quedamos sin suficiente superficie o no cumplimos con la fachada mínima?

En cualquier caso, para estos cliente extranjeros, aunque acabaran comprando, no se llevaron una buena imagen de cómo están definidas las parcelas en nuestro país, y eso que en este caso, incluso para nosotros los técnicos, no valía la pena discutir nada y seguramente ni siquiera hacer comprobaciones de campo.

¿Tres superficies distintas? Por suerte, esperemos que con las nuevas leyes de propiedad y catastro, y con el paso de los años, consigamos fincas totalmente coordinadas, pero no coordinadas de cualquier manera, sino según la realidad física del terreno…ya nos entendemos…

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