Casos reals, la prevenció: II – Delimitació de finques rústiques, com evitar litigis?

En aquest cas el client, propietari particular, va contactar amb nosaltres perquè tenia delimitat el terreny perfectament i volia un plànol que ho reflectís, per posteriorment portar-lo a l’Ajuntament i així poder fer altres tràmits que ara no venen al cas.

Vam anar a prendre les dades necessàries per delimitar gràficament el terreny, tenien fites recentment col·locades amb l’acord del veïns.

El fer el plànol que ens demanaven, sempre comparem con està el cadastre, i com sol ser habitual, la cartografia cadastral no tenia  res a veure amb la realitat.

xanet

Aprofitant que la delimitació era clara i consensuada amb els veïns, vam sol·licitar la seva signatura per realitzar l’acta d’atermenament, i amb la documentació necessària vam iniciar un expedient de subsanació de discrepàncies cadastrals.

 

D’aquesta manera, el client va quedar tranquil, el plànol que necessitava únicament per l’Ajuntament va servir per actualitzar diferències en la delimitació cadastral i per així evitar futurs conflictes.

Com en molts altres casos, s’iniciaran els tràmits per modificar les escriptures, o la modificació es farà quan hi hagi una transmissió de les finques, ja que amb la nova legislació, el més important és que les dades cadastrals siguin correctes.

 

 

Veure anteriors articles similars:

https://molltopografia.wordpress.com/2017/10/30/casos-reals-la-prevencio-delimitacio-de-finques-rustiques-com-evitar-litigis/https://wordpress.com/post/molltopografia.wordpress.com/585

 

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

Anuncios

Casos reals, la prevenció: Delimitació de finques rústiques, com evitar litigis?

Després d’una xerrada que vam fer en un Ajuntament, sobre delimitació de finques rústiques, ens va trucar un dels assistents per delimitar les finques de la seva propietat.

La meva sorpresa ve ser, al veure que no tenia cap problema previ amb els veïns, ni necessitava mesurar les finques per fer algún procediment concret, compravenda, segregació…senyal que la xerrada, que era preventiva, va fer els seus efectes.

El Sr Propietari, simplement volia tenir les finques ben mesurades, amb la majoria de fites ja existents, actualitzar el cadastre i les escriptures per tenir-ho tot correcte i coordinat.

Vam procedir a mesurar les finques, perfectament delimitades per carretera, camins, rieres, talussos i fites. Es van confeccionar els plànols corresponents, obtenint les superfícies reals mesurades. Com fem sempre, també es va comparar amb la cartografia cadastral històrica i actual, i observant que la concordança amb la descripció registral fos correcte.

finca brunyola

Un cop definides les finques i preparats els plànols, es va procedir a fer l’Acta d’Atermenament, signada per el propietaris veïns, per seguidament presentar la documentació a la Gerència del Cadastre corresponent.

De moment, fins aquí s0ha arribat, al tenir la conformitat del cadastre, s’iniciaran els tràmits per modificar les escriptures, o la modificació es farà quan hi hagi una transmissió de les finques, ja que amb la nova legislació, el més important és que les dades cadastrals siguin correctes.

 

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

Excés de cabuda, casos reals

Segons ens va requerir el Jutjat corresponent i com a pèrit judicial, vam tenir que realitzar l’amidament d’una finca (5), per tal de comprovar la seva superfície, donat que els propietaris de la finca 5, havien inicial el procediment judicial d’expedient de major cabuda, i els veïns afectats havien demanat una pericial contradictòria.

La part demandant és propietària entre d’altres, de la parcel·la 5, que te una superfície de 4.374,00 m2 derivada de l’escriptura d’herència, mentre que  la superfície cadastral és de 12.649,00 m2.

Donada la diferència de superfícies es demana pèrit per realitzar l’amidament de la finca tenint en consideració els límits de les parcel·les veïnes ja que es van oposar a la sol·licitud.

La finca veïna A, té una superfície registral de 1.614,00 m2 i una superfície cadastral de 1.670,00 m2.

La finca veïna B, té una superfície registral de 2.214,00 m2 i una superfície cadastral de 1.822 m2.

La parcel·la número 5 queda físicament delimitada en tot el seu perímetre, el qual per el límit est parteix d’una fita de formigó existent i segueix la línia de reg fins arribar al camí veïnal, el límit sud i oest va seguint el mateix reg que va paral·lel al camí veïnal fins arribar al límit nord que queda definit en part per una tanca de fil i en part per la línia de façana de les construccions veïnes fins arribar a tancar a la fita descrita com inici del límit est.

Per la realització de les mesures de camp, es va  situar una “base” de radiació a la part central, dins la mateixa parcel·la número 5. Des d’aquest punt es va poder mesurar tot el perímetre de la parcel·la i el perímetre de les parcel·les veïnes A i B, costat nord de la parcel·la 5, únic límit amb possibles discrepàncies.

Es van definir els punts necessaris per delimitar amb precisió la superfície actual de les parcel·les, així com la situació exacta del reg, camí, tanques o fites existents.

exces cabuda

Com a conclusió es va trobar que la parcel·la número 5 de la demanda te una superfície actual de 12.648,00 m2, el seu límit perimetral queda perfectament definit en els costats sud, est i oest, per la línia definida físicament per el reg. I en el seu costat nord, limita amb les parcel·les A i B, el límit de separació entre les finques és una tanca de pals de ferro i fil, col·locada pels propietaris o actuals inquilins de les parcel·les A i B.

Per tal de poder concloure amb seguretat les mesures resultants de la parcel·la 5, es va realitzar la mesura de les parcel·les A i B comparant les superfícies resultants amb les registrals i cadastrals. Com es pot veure als quadres de resultats, la parcel·la A te una superfície lleugerament superior a la registral.

Per obtenir el resultat de la superfície de la parcel·la B, es van diferenciar dues parts, la primera de 1.840,64 m2 (quantitat molt semblant a la superfície cadastral), que es correspondria a la parcel·la pròpiament útil, i una segona part de 459,96 m2, corresponents al camí que segons s’extreu de l’escriptura, “e) Es pacto de esta venta que la porción adquirida por los propietarios A, descrita en la letra a), tendrán derecho de paso por una faja de terreno de tres metros de ancho que bordeará el linde norte de la finca adquirida por B, hasta llegar a la carretera, dejando al efecto constituïda la correspondiente servidumbre de paso de la que es predio dominante la finca descrita en la letra a) y sirviente la descrita en la letra b)“, la parcel·la B tindria una superfície total, per tant, de 2.300,60 m2. Superfície lleugerament superior a la registral.

Amb l’informe pericial obtingut, es va poder definir amb exactitud la superfície d’excés de cabuda que demandava la finca A, pràcticament igual a la seva superfície cadastral ja que s’adaptava a la realitat del terreny.

 

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

Segons ens va requerir el Jutjat corresponent i com a pèrit judicial, vam tenir que realitzar l’amidament d’una finca (5), per tal de comprovar la seva superfície, donat que els propietaris de la finca 5, havien inicial el procediment judicial d’expedient de major cabuda, i els veïns afectats havien demanat una pericial contradictòria.

 

La part demandant és propietària entre d’altres, de la parcel·la 5, que te una superfície de 4.374,00 m2 derivada de l’escriptura d’herència, mentre que  la superfície cadastral és de 12.649,00 m2.

 

Donada la diferència de superfícies es demana pèrit per realitzar l’amidament de la finca tenint en consideració els límits de les parcel·les veïnes ja que es van oposar a la sol·licitud.

 

La finca veïna A, té una superfície registral de 1.614,00 m2 i una superfície cadastral de 1.670,00 m2.

 

La finca veïna B, té una superfície registral de 2.214,00 m2 i una superfície cadastral de 1.822 m2.

 

La parcel·la número 5 queda físicament delimitada en tot el seu perímetre, el qual per el límit est parteix d’una fita de formigó existent i segueix la línia de reg fins arribar al camí veïnal, el límit sud i oest va seguint el mateix reg que va paral·lel al camí veïnal fins arribar al límit nord que queda definit en part per una tanca de fil i en part per la línia de façana de les construccions veïnes fins arribar a tancar a la fita descrita com inici del límit est.

 

Per la realització de les mesures de camp, es va  situar una “base” de radiació a la part central, dins la mateixa parcel·la número 5. Des d’aquest punt es va poder mesurar tot el perímetre de la parcel·la i el perímetre de les parcel·les veïnes A i B, costat nord de la parcel·la 5, únic límit amb possibles discrepàncies.

 

Es van definir els punts necessaris per delimitar amb precisió la superfície actual de les parcel·les, així com la situació exacta del reg, camí, tanques o fites existents.

 

 

Com a conclusió es va trobar que la parcel·la número 5 de la demanda te una superfície actual de 12.648,00 m2, el seu límit perimetral queda perfectament definit en els costats sud, est i oest, per la línia definida físicament per el reg. I en el seu costat nord, limita amb les parcel·les A i B, el límit de separació entre les finques és una tanca de pals de ferro i fil, col·locada pels propietaris o actuals inquilins de les parcel·les A i B.

 

Per tal de poder concloure amb seguretat les mesures resultants de la parcel·la 5, es va realitzar la mesura de les parcel·les A i B comparant les superfícies resultants amb les registrals i cadastrals. Com es pot veure als quadres de resultats, la parcel·la A te una superfície lleugerament superior a la registral.

 

Per obtenir el resultat de la superfície de la parcel·la B, es van diferenciar dues parts, la primera de 1.840,64 m2 (quantitat molt semblant a la superfície cadastral), que es correspondria a la parcel·la pròpiament útil, i una segona part de 459,96 m2, corresponents al camí que segons s’extreu de l’escriptura, “e) Es pacto de esta venta que la porción adquirida por los propietarios A, descrita en la letra a), tendrán derecho de paso por una faja de terreno de tres metros de ancho que bordeará el linde norte de la finca adquirida por B, hasta llegar a la carretera, dejando al efecto constituïda la correspondiente servidumbre de paso de la que es predio dominante la finca descrita en la letra a) y sirviente la descrita en la letra b)“, la parcel·la B tindria una superfície total, per tant, de 2.300,60 m2. Superfície lleugerament superior a la registral.

 

Amb l’informe pericial obtingut, es va poder definir amb exactitud la superfície d’excés de cabuda que demandava la finca A, pràcticament igual a la seva superfície cadastral ja que s’adaptava a la realitat del terreny.

 

 

 

 

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

 

Qué hacer antes de comprar una parcela?

Si estas pensando en comprar una parcela, seguramente te informaras de si tiene cargas o alguna afección, ¿has pensado también en comprobar su superficie y delimitación?

Sobretodo cuando se trata de una parcela urbana, debe cumplir con una superficie mínima para construir, con una distancia de fachada y otros elementos a tener en cuenta según la normativa urbanística de la zona.

Hace un tiempo, me llego un trabajo de unos clientes extranjeros, querían comprar una parcela urbana, pero antes de comprar querían comprobar sus límites y superficie, ya que en su país era habitual.

Se trataba de una parcela en una urbanización de viviendas unifamiliares, con la fachada principal a la calle, los laterales quedaban definidos por los muros vecinos ya construidos, y en la parte trasera el mismo final de los muros vecinos.

La superficie registral era de 827.40 m2, y la superficie catastral de 827.80 m2, se podría decir que perfectamente coincidentes.

Mirando la cartografía catastral sobre la ortofoto actualizada, aparentemente se veía bastante correcto. Aún así los clientes querían que les comprobara las medidas sobre el terreno y colocara hitos en los cuatro vértices.

Una vez tomadas las referencias de campo, calle y muros vecinales, se comparo en despacho, la medición de la parcela según sus linderos registrales, ya que venían descritos claramente con distancias lineales, obteniendo una superficie real de 834,27 m2, por lo que en principio no había problema ya que teníamos algo más de superficie de la esperada.

El problema que nos encontramos, es que colocando los hitos según las medidas lineales descritas en la nota simple registral, entrábamos una media de 0.40 m en el muro del vecino, para ser más exactos, el vecino se había pasado 0.40 m.

Al final, después de convencer a mis clientes, se opto por dejar el muro del vecino donde estaba, ya que no nos afectaba ni en la superficie ni en la distancia de fachada, obteniendo finalmente una superficie de 828.69 m2, igualmente superior a la registral.

¿Pero qué hubiera pasado si por culpa del muro vecinal, nos quedamos sin suficiente superficie o no cumplimos con la fachada mínima?

En cualquier caso, para estos cliente extranjeros, aunque acabaran comprando, no se llevaron una buena imagen de cómo están definidas las parcelas en nuestro país, y eso que en este caso, incluso para nosotros los técnicos, no valía la pena discutir nada y seguramente ni siquiera hacer comprobaciones de campo.

¿Tres superficies distintas? Por suerte, esperemos que con las nuevas leyes de propiedad y catastro, y con el paso de los años, consigamos fincas totalmente coordinadas, pero no coordinadas de cualquier manera, sino según la realidad física del terreno…ya nos entendemos…

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

M’han modificat el cadastre, què faig?

cadastreFa uns dies, vaig quedar amb els veïns llindants d’un client, per tal de que em signessin l’Acta d’Atermenament, com acord per la modificació del perímetre de la finca del meu client al Cadastre, el que anomenem subsanació de discrepàncies cadastrals.

Un cop els vaig haver explicat el plànol que s’havia fet, satisfets van signar l’acord i, a rel de l’explicació que els vaig donar, em van fer una consulta:

Resulta que els Srs. A tenen una altra finca rústica d’una extensió important, es van trobar que el veí Sr B, va presentar un expedient de subsanació de discrepàncies cadastrals per modificar el límit de la parcel·la. La gerència del cadastre, va seguir els procediments establerts en aquests casos, i va notificar a tots el col·lindants afectats per que al·leguessin si no estaven d’acord.

La parcel·la del Srs A, està a nom de la seva mare (una senyora gran), que al rebre la carta del Cadastre, no ve fer-li cas. I aquí va començar el problema, al no oposar-se a la modificació que es pretenia, la gerència del cadastre la va estimar i va modificar el límit de la parcel·la segons sol·licitava la part B.

Els Srs A, han intentat parlar amb la part B sense poder arribar a cap enteniment, i em consultàvem si es podia revocar aquesta modificació o què mes podien fer.

Per part del cadastre, ja no hi poden fer ser, ja que van ser notificats i no van contestar.

Nomes els queda l’opció d’iniciar un procediment judicial, però tampoc el veuen factible, ja que es tracta d’un parcel·la rústica que encara que sigui gran, la zona perduda te poc valor, perdrien mes en processos judicials que deixar-ho com està.

Conclusió, no es faran res, de moment, però troben injust no poder-se defensar, tot que tinguin part de culpa.

En qualsevol cas, el que jo sempre recomano i intento és parlar i mediar. Tot i que ja ho hagin intentat, poder entre dos tècnics (ja que la part B tenia un tècnic), es pot arribar a un acord…

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

Les 3 maneres d’actualitzar la superfície d’una finca

Aquesta setmana he estat estudiant cóm actualitzar la superfície d’una finca rústica, tant al cadastre com al registre de la propietat.

Després de les mesures realitzades a camp, on els límits de la finca estan perfectament identificats, amb fites antigues en la major part del perímetre, i per camins, carretera i tanques, vaig poder comprovar en quina situació es troba la finca en qüestió:

  • Diferències en la delimitació cadastral, per tant també en la superfície.
  • Diferencies superficials de mes del 50% en al descripció registral.

Cal destacar també, que els resultats obtinguts de les mesures de camp, s’assimilen molt amb la definició perimetral de la parcel·la cadastral històrica dels anys 50. Per tant podrem obtindre un informe “pericial” documentat de cóm hauria de ser la finca actual.

Opcions que tenim per resoldre la situació:

  1. SUBSANACIÓ DE DISCREPÀNCIES CADASTRALS: Podem presentar a la Gerència del Cadastre, plànol de la realitat perimetral i superficial de la parcel·la, signat pels veïns afectats. I al tenir el cadastre actualitzat, es sol·licita al Notari / Registrador, la modificació de la superfície de la finca (abans anomenat excés de cabuda).
  2. EXPEDIENT PER RECTIFICAR DESCRIPCIÓ, SUPERFÍCIE O LLINDARS. (Notarial). Amb l’informe tècnic ben documentat i plànol georreferenciat de la realitat de la finca (representació gràfica alternativa), es notificarà als colindants el procés iniciat perquè presentin al·legacions i proves.
  3. PROCEDIMENT JUDICIAL.

En principi, la primera opció seria la més fàcil, encara que el procediment cadastral sigui lent. Però en aquest cas tenim un important problema: Molt mala relació veïnal.

Veient aquest important contra, quasi hauríem d’anar directes a un procediment Judicial.

Tot i així, abans de prendre cap decisió, consultaré al Notari corresponent, per si veu factible iniciar l’Expedient Notarial (segona opció), ja que els colindants sembla ser que han de justificar el seu desacord amb proves.

En un proper article explicaré el desenllaç…

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

Casos reals: Camí públic convertit en privat?

Aquest cas real que vull compartir, tracte d’un petit camí interior d’una parcel·la privada, que s’estava reclamant com a públic. Tot i que en un primer moment,  tots els indicis històrics l’apuntaven com a tal, es va poder demostrar que a l’actualitat era un camí privat i sense sentit el seu ús públic.

Des de fora, pot semblar que tots els casos son iguals o mols semblants, però la veritat es que cada encàrrec que arriba, té les seves particularitats i te tots se n’extreuen experiències noves.

Posem-nos en situació, dues petites parcel·les de la mateixa propietat llindants entre sí, oficialment, la parcel·la del nord és urbana amb una casa, i la parcel·la del sud rústica. A la realitat, les dues parcel·les s’estan utilitzant con¡m a una sola, i la part rustica és zona d’aparcament i jardí de la casa. S’accedeix a la casa per el camí que separa les dues parcel·les que es pot continuar fins la plaça de l’església i aquí comença el conflicte…mirant el croquis s’entén millor.

20170205_115221

L’Ajuntament, recolzat per alguns habitants del poble, reclamava aquest petit pas perquè acaba  a la plaça de l’Església, i era utilitzat antigament per anar al cementiri, encara que en l’actualitat aquest ja no existeix. Aquest primers indicis sí que ens portàvem a pensar que el camí va ser un pas de vianants o carros, per tan públic, al arribar a un lloc públic (església, cementiri…)

Però la realitat actual, és que aquest suposat camí, comença a la carretera principal coincidint amb l’inici de les parcel·les , ocupant la mateixa longitud de les parcel·les, aproximadament uns 50 metres, i arribant just la plaça de l’església, on antigament hi havia el cementiri que ara ja no existeix.

Altres indicis a favor dels meus clients (els propietaris d’aquestes parcel·les), és que el camí no tenia cap nom, segons la història registral consultada, els camins acostumaven a tenir algun com ben conegut per els habitants com, camí de l’església o camí del cementiri. Tampoc es va trobar cap document gràfic en el que sortís inventariat el camí en conflicte, ni al cadastre actual ni al cadastre històric. I em mes important actualment, que no existeix cap motiu per passar per allà, dins d’unes parcel·les, quan l’accés a l’església és i també era antigament per la carretera principal situada just al nord de la parcel·la urbana.

La conclusió que arribo, com en la totes les feines, és que s’ha d’estudiar mot bé cada cas i aprofundir al màxim, ja que aquest conflicte, comentat per sobre, donava a pensar que el camí és públic nomes per arribar a un lloc públic, i els propietaris d’aquestes parcel·les ara estarien veient com pot passar qualsevol per davant de casa seva sense cap sentit.

Com a pensament personal, no tècnic, es que poder els antics propietaris de les parcel·les deixaven passar als morts per no anar per la carretera general a la vista de tothom, i que el traçat era mes còmode per maniobrar amb els carros de morts.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin