Qué hacer antes de comprar una parcela?

Si estas pensando en comprar una parcela, seguramente te informaras de si tiene cargas o alguna afección, ¿has pensado también en comprobar su superficie y delimitación?

Sobretodo cuando se trata de una parcela urbana, debe cumplir con una superficie mínima para construir, con una distancia de fachada y otros elementos a tener en cuenta según la normativa urbanística de la zona.

Hace un tiempo, me llego un trabajo de unos clientes extranjeros, querían comprar una parcela urbana, pero antes de comprar querían comprobar sus límites y superficie, ya que en su país era habitual.

Se trataba de una parcela en una urbanización de viviendas unifamiliares, con la fachada principal a la calle, los laterales quedaban definidos por los muros vecinos ya construidos, y en la parte trasera el mismo final de los muros vecinos.

La superficie registral era de 827.40 m2, y la superficie catastral de 827.80 m2, se podría decir que perfectamente coincidentes.

Mirando la cartografía catastral sobre la ortofoto actualizada, aparentemente se veía bastante correcto. Aún así los clientes querían que les comprobara las medidas sobre el terreno y colocara hitos en los cuatro vértices.

Una vez tomadas las referencias de campo, calle y muros vecinales, se comparo en despacho, la medición de la parcela según sus linderos registrales, ya que venían descritos claramente con distancias lineales, obteniendo una superficie real de 834,27 m2, por lo que en principio no había problema ya que teníamos algo más de superficie de la esperada.

El problema que nos encontramos, es que colocando los hitos según las medidas lineales descritas en la nota simple registral, entrábamos una media de 0.40 m en el muro del vecino, para ser más exactos, el vecino se había pasado 0.40 m.

Al final, después de convencer a mis clientes, se opto por dejar el muro del vecino donde estaba, ya que no nos afectaba ni en la superficie ni en la distancia de fachada, obteniendo finalmente una superficie de 828.69 m2, igualmente superior a la registral.

¿Pero qué hubiera pasado si por culpa del muro vecinal, nos quedamos sin suficiente superficie o no cumplimos con la fachada mínima?

En cualquier caso, para estos cliente extranjeros, aunque acabaran comprando, no se llevaron una buena imagen de cómo están definidas las parcelas en nuestro país, y eso que en este caso, incluso para nosotros los técnicos, no valía la pena discutir nada y seguramente ni siquiera hacer comprobaciones de campo.

¿Tres superficies distintas? Por suerte, esperemos que con las nuevas leyes de propiedad y catastro, y con el paso de los años, consigamos fincas totalmente coordinadas, pero no coordinadas de cualquier manera, sino según la realidad física del terreno…ya nos entendemos…

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

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M’han modificat el cadastre, què faig?

cadastreFa uns dies, vaig quedar amb els veïns llindants d’un client, per tal de que em signessin l’Acta d’Atermenament, com acord per la modificació del perímetre de la finca del meu client al Cadastre, el que anomenem subsanació de discrepàncies cadastrals.

Un cop els vaig haver explicat el plànol que s’havia fet, satisfets van signar l’acord i, a rel de l’explicació que els vaig donar, em van fer una consulta:

Resulta que els Srs. A tenen una altra finca rústica d’una extensió important, es van trobar que el veí Sr B, va presentar un expedient de subsanació de discrepàncies cadastrals per modificar el límit de la parcel·la. La gerència del cadastre, va seguir els procediments establerts en aquests casos, i va notificar a tots el col·lindants afectats per que al·leguessin si no estaven d’acord.

La parcel·la del Srs A, està a nom de la seva mare (una senyora gran), que al rebre la carta del Cadastre, no ve fer-li cas. I aquí va començar el problema, al no oposar-se a la modificació que es pretenia, la gerència del cadastre la va estimar i va modificar el límit de la parcel·la segons sol·licitava la part B.

Els Srs A, han intentat parlar amb la part B sense poder arribar a cap enteniment, i em consultàvem si es podia revocar aquesta modificació o què mes podien fer.

Per part del cadastre, ja no hi poden fer ser, ja que van ser notificats i no van contestar.

Nomes els queda l’opció d’iniciar un procediment judicial, però tampoc el veuen factible, ja que es tracta d’un parcel·la rústica que encara que sigui gran, la zona perduda te poc valor, perdrien mes en processos judicials que deixar-ho com està.

Conclusió, no es faran res, de moment, però troben injust no poder-se defensar, tot que tinguin part de culpa.

En qualsevol cas, el que jo sempre recomano i intento és parlar i mediar. Tot i que ja ho hagin intentat, poder entre dos tècnics (ja que la part B tenia un tècnic), es pot arribar a un acord…

Properament:

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