Xerrada Ajuntament de Brunyola – Delimitació de finques rústiques

Guió de la XERRADA SOBRE DELIMITACIÓ DE FINQUES RÚSTIQUES, realitzada a l’Ajuntament de Brunyola el passat 21 novembre 2016.

  1. PRESENTACIÓ
  2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY
  3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES
  4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

  1.  PRESENTACIÓ

Margarita Moll Pons, Enginyer Tècnic en Topografia. Col·legiada 4515, Col·legi Oficial d’Enginyers Tècnics en Topografia de Catalunya.

Amb 15 anys d’experiència en:

– Mesura per obtindre la superfície real, delimitació (deslinde) i finalment, col·locar fites,

– Esbrinar la titularitat de camins que limiten dues finques o passen per dins una finca…( el camí es el límit però, està dins de la finca o fora?)

– Informes pericials de límits de finques (conflictes entre veïns)

Qui ens truca: Propietari particular

Quin problema té?

– Ha comprat una finca i la vol delimitar (o abans de comprar venedor i comprador volen comprovar la superfície…menys habitual..)

– Té una finca i s’ha adonat que al cadastre té 5000 m2 i al registre/escriptura 2000 m2, que té realment i com ho pot arreglar?

– El veí li ha agafat un tros, vol delimitar..

– Al veí li han marcat la finca i em diu que el límit no es correcte…

Qui em truca: Advocat

Quin problema té? Els mateixos…però se suposa que ja no troben acord amb el veí, necessiten un informe per el jutjat (farem el mateix estudi de la finca o finques, realitat física, documentació i cartografia històrica existent…informe complert amb mes detall per presentar al jutjat i que el jutge ho entengui..

Qui em truca: Jutjat

Ja hi ha uns informes de les dues parts, he d’estudiar els dos casos de manera totalment imparcial, i emetre Dictamen Pericials…

2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY

És el cas perfecte, la finca està perfectament delimitada amb fites, o amb límits naturals com poden ser, marges de pedra, camins, rieres, regs, plantacions…

No hi ha cap conflicte, però s’ha de mirar si el cadastre i/o registre esta malament…..solució més fàcil….seguir el procediment del cadastre o registre per corregir l’error…(punt 4)

El millor per evitar conflictes és tenir fites!!!, evitem discussions de si el límit es el marge o el camí o el reg…

3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES

Haurem de buscar els seus possibles límits (partió),

Comparem els cadastres, des dels anys 50, primera referència gràfica de perímetres de finques, fins a l’actualitat.

Estudiem la descripció registral des de la primera inscripció si ha variat.

El mateix de les finques veïnes.

Mirem que la figura dibuixada segons els cadastre històric es correspongui amb algun element natural, segons la jerarquia de les costums catalanes en terres de pagès.“Costumari català” (termes,pas d’aigua, cingle o riba, marge, camí, paret-tanca-mot) i si les superfícies son semblants a les registrals de les finques que afectem. Es com fer un trencaclosques… no podem mirar únicament una sola finca, intentem si es pot també estudiar la finca veïna en conflicte.

I al final de l’estudi de la documentació i mesures realitzades, s’intenta parlar amb els veïns i acordar la col·locació de fites.

Un cop està clara la partió i marcat amb fites, s’ha d’actualitzar al cadastre i registre perquè tot quadri i evitar cap altre conflicte.(punt 4)

4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

Quan l’escriptura està be!

El plànol/informe tècnic resultant de la realitat de la parcel·la, es presenta al cadastre amb un escrit sol·licitant l’esmena de discrepàncies.

El plànol ha d’estar signat per tots els propietaris afectats, facilitem i escurcem el procés ja que el cadastre ja no haurà de donar audiència als veïns, si han signat ja sabem segur que no s’oposaran a la modificació.

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

Quan el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura

(Documentació requerida: instancia y certificació cadastral descriptiva y gràfica).

  • Ubicació i llindars correctes, nomes volem modificar la superfície però no excedeix del 10% de la cabuda inscrita, el registrador ho modifica directament.
  • Superfície mes del 10% y/o modificació de llindars. El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y quedarà coordinat amb el cadastre. Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

 Quan la realitat no coincideix amb el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura (també per excessos de cabuda)

(Documentació requerida: instancia, certificació cadastral descriptiva y gràfica, y Representació gràfica alternativa georreferenciada, con la exacta ubicación, delimitación, superfície y linderos, que serà la que modificarà el que figura al cadastre – GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL).

  • El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y ho notifica al Cadastre que ho modifiquin segons Representació gràfica alternativa georreferenciada- GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL.

Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

Aportació obligatòria de la Representació gràfica alternativa georreferenciada

Immatriculació (inscriure un finca per primera vegada,

Parcel·lació

Segregació

Divisió

Agrupació

Expropiació forsosa

Deslinde

 “Com a titular de la finca coordinada (coincident, realitat-cadastre-registre), es presumeix que la finca té la ubicació y delimitació geogràfica que consta incorporada al foli del Registre de la Propietat, la seva certesa a tots els efectes legals. Com a titular registral d’una finca colindant, per realitzar modificacions de superfície o llindars, si la finca que afecta esta coordinada podrà defensar-se davant una invasió o inexactitud en la rectificació que es pretengui realitzar.”

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

Es tramita davant Notari del districte que correspongui

S’aportarà:

– Escrit sol·licitant l’expedient

– Certificació descriptiva i gràfica de la finca i dels colindants que afecta; no coincideix amb la realitat, s’ha aportar representació gràfica georeferrenciada.

– Documents o justificants que fonamenti el que es sol·licita.

El Notari ho comunicarà als afectats per que en 15 dies facin al·legacions y presentin proves. I en 30 dies hauran de comparèixer per buscar avinences entre ells.

Si hi ha acord, encara que sigui nomes d’algun llindar, autoritza l’escriptura pública.

Informarà a la Direcció General del Cadastre la rectificació realitzada, per mitjans telemàtics, aquest ha de modificar la parcel·la en un plaç màxim de 5 dies, i s’incorpora a l’escriptura pública.

El  Registrador, escriurà nota al marge, l’inici de l’expedient a totes les finques afectades, que caducarà als 2 anys si no s’ha resolt abans.

El  Registrador, suspendrà l’expedient si té dubtes de que sigui un negoci immobiliari o hipotecari.

AGRAÏMENT A L’AJUNTAMENT DE BRUNYOLA PER LA INICIATIVA DE PROPOSAR LA XERRADA SOBRE AQUEST TEMA, I A TOTS ELS ASSISTENTS, ESPERANT QUE FOS DEL SEU INTERÈS I SOLUCIONÉS DUBTES AL RESPECTE.

Què fer abans d’iniciar un procediment per excés de cabuda?

Suposem que tenim una finca de 5.000 m2 segons ens diu el cadastre, i revisant la documentació de la finca veiem de a l’escriptura nomes hi consten 1.200 m2.

Llavors contactem a l’advocat o consultem directament amb la notaria pensant que tot el procés per arreglar els papers és jurídic.

Si sol·licitem un estudi topogràfic, resulta que la realitat sobre el terreny no coincideix ni amb cadastre ni amb l’escriptura, i obtenim una nova superfície de 4.300 m2.

El tècnics experts en cadastre i propietat, treballem conjuntament amb els professionals del dret, complementant els coneixements tècnics amb els jurídics i adjuntant un acurat estudi de la finca per assegurar-nos que modificarem la superfície segons la realitat del terreny, per al final poder inscriure una superfície cadastral, escripturada i real de 4.300 m2.

El tècnic s’encarrega de l’esmena cadastral en cas que hi hagi discrepàncies, esmena necessària abans de redactar la nova escriptura amb l’excés de cabuda, donat que s’ha d’adjuntar la fitxa de la consulta descriptiva i gràfica cadastral de la parcel·la.

Tant si vostè és particular com un professional del dret, davant d’un excés de cabuda, consulti un tècnic expert en cadastre i propietat, que durà a terme una primera detecció de discrepàncies geomètriques i en cas necessari realitzarà l’estudi complert de la finca mesurant els límits reals per així obtindre la superfície real.

Un error cadastral acaba en litigi

Perquè no dialogar abans d’anar als tribunals? o millor dit, perquè no estudiar be els casos que ens trobem com a tècnics?

Les parts son propietaris d’unes parcel·les que termenegen entre si  situades a una urbanització de la costa, ambdues, parcel·les urbanes sense edificar. La sorpresa se la emporta el propietari de la parcel·la A, quan es troba que el veí (parcel·la B) ha construït un mur i una tanca dins la propietat de la parcel·la A. Després d’enviar diverses notificacions per mirar de solucionar el tema i no obtindre resposta, el   propietari A decideix demandar al propietat B.

En aquest punt és quan entra la figura del perit topògraf designat pel Jutjat. Els extrems sol·licitats son, definir els límits de la parcel·la A i mesurar la superfície ocupada per la parcel·la B dins de la A.

Ja des d’un principi, consultant la documentació de la demanda, es veu que no sembla un cas complicat, donat que a l’escriptura es descriu molt be la parcel·la i s’adjunta el plànol de la mateixa amb les mides del seu perímetre, cosa poc habitual.

El perit topògraf es persona a la zona per mesurar les parcel·les, tant la A com la B (encara que no es demani als extrems), per tal de poder determinar mes acuradament els límits i superfícies de las mateixes, així com si existeix ocupació de la B cap a la A.

Les dues parcel·les limiten al nord amb la vorera del carrer, i la parcel·la A es troba al final del carrer limitant a l’est amb el canvi de zona urbana a zona de parc natural. A la vorera del carrer es veuen clarament les marques de pintura senyalant el canvi i numeració de parcel·les, i trepitjant el terreny es troben fàcilment totes les fites de formigó que defineixen el perímetre de les mateixes.

Si tot esta tant clar, com es pot construir una tanca fora de lloc? Es prenen totes les dades necessàries per analitzar-les posteriorment. Ja a gabinet, s’obté el perímetre i superfície de les dues parcel·les, veient que seguint les marques de la vorera i les fites de formigó, resulta la mateixa superfície descrita a l’escriptura i notes simples, així mateix les mides del perímetre de la parcel·la A es corresponen, amb diferencies insignificants, amb el plànol adjunt a l’escriptura.

Per acabar de completar el dictamen es mira d’esbrinar de on prové la suposada línia de propietat que defineix la tanca construïda per la propietat B. Amb els plànols obtinguts de les mesures de camp, es superposa la cartografia cadastral, cosa que acostumem a fer els tècnics en cadastre i propietat, i ens trobem, sense massa sorpresa, que la tanca coincideix amb la parcel·la cadastral i no amb les senyals trobades a camp, quedant tant la parcel·la A com la B amb una important reducció de superfície ja que les parcel·les cadastrals de la zona estaven desplaçades.

Com a conclusió s’extreu que mai hem de fer cas d’una sola font d’informació, la part demandada s’ha vist immersa en un litigi per culpa d’un error cadastral, podran reclamar al tècnic que va marcar la parcel·la B segons la cartografia cadastral?

Què podem fer davant les revisions cadastrals?

Durant el 2012, s’han realitzat Revisions Cadastrals a molts municipis, algunes totals i d’altres parcials, totes tindran efecte en el 2013, quan ens arribi el nou impost de IBI. En els propers anys seguirem rebent notificacions en municipis on no s’hagi actualitzat el Valor Cadastral en els darrers 10 anys. Poder,  com a propietaris preferiríem deixar les coses com estan, però en qualsevol cas sempre és millor tenir les dades cadastrals ben actualitzades, ja que podran afectar en el càlcul del nou Valor Cadastral.

Quan ens arribi una notificació de la Gerència del Cadastre, no ens podem quedar de mans plegades, i acceptar sense mes el que ens comuniquen. Ja que som nosaltres els afectats per els impostos, intentem que siguin el mes just possible.

A part del Impost sobre Bens Immobles, el valor cadastral també s’utilitza per el càlcul de diferents impostos com, Impost sobre la Renda de Persones Físiques, Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, Impost sobre Successions i Donacions, o Impost sobre Increment del Valor de Terrenys de Naturalesa Urbana.

Si vostè ja rebut la notificació del nou Valor Cadastral per el 2013 i no ha revisat les dades, sempre hi és a temps, mitjançat els models de declaració cadastral, en qualsevol moment es pot sol·licitar una modificació de superfície, canvi ús del sòl, tipus d’immoble, ect… Veure Models Cadastrals

El que només podrà impugnar en un moment concret, és el Valor Cadastral establert segons Ponència de Valors. Per tant és especialment important revisar la Ponència de Valors de la seva zona just els pocs dies que ens donen quan rebem la notificació.

Consulti sense compromís la Gestoria Cadastral de Moll Topografia, professionals especialitzats en Cadastre i Propietat.

Què és la Ponència de valors?

La ponència de valors serveix per a la determinació del valor cadastral que recollirà, segons els casos i conforme al que s’estableixi reglamentàriament, els criteris, mòduls de valoració, planejament urbanístic i altres elements precisos per dur a terme aquesta determinació, i que s’ajustarà a les directrius dictades per a la coordinació de valors.

Les ponències de valors seran d’àmbit municipal, tret que altres circumstàncies justifiquin una extensió major.

Dins del seu àmbit, existeixen els següents tipus de ponències:

  1. Totals, quan s’estengui a la totalitat dels béns immobles d’una mateixa classe.
  2. Parcials, quan es realitzi sobre els béns d’una mateixa classe en alguna o diverses zones, polígons discontinus o finques.
  3. Especials, quan afectin exclusivament a un o diversos grups de béns immobles de característiques especials.

L’elaboració es realitzarà per la Direcció general del Cadastre, directament o a través dels convenis de col·laboració amb les Administracions Públiques que reglamentàriament s’estableixin.

Les ponències de valors totals i parcials se sotmetran a informe de l’Ajuntament o Ajuntaments interessats conforme a l’establert en la Llei 30/1992.

La publicació dels acords d’aprovació:

  1. Ponències Totals, es publicaran per edicte en el Butlletí Oficial de la Província abans de l’1 de Julio de l’any en què es realitzin.
  2. Ponències Parcials, es publicaran per edicte en el Butlletí Oficial de la Província abans de l’1 d’Octubre de l’any en què es realitzin.
  3. Ponències Especials, es publicaran per edicte en el Butlletí Oficial de l’Estat o de la Província abans de l’1 d’Octubre de l’any en què es realitzin.

Es podran recórrer per recurs de reposició o via econòmic-administrativa.

Què és el valor cadastral i com es determina?

El valor cadastral és un valor administratiu fixat objectivament per a cada be immoble i que resulta de l’aplicació dels criteris de valoració recollits en la Ponència de valors del municipi corresponent.

Per determinar el valor cadastral d’un immoble es consideren essencialment els següents components:

  1. La localització de l’immoble, les circumstàncies urbanístiques que afectin al sòl i la seva aptitud per a la producció.
  2. El cost d’execució material de les construccions, els beneficis de la contracta, honoraris professionals i tributs que graven la construcció, l’ús, la qualitat i l’antiguitat edificatoria, així com el caràcter històric-artístic o altres condicions de les edificacions.
  3. Les despeses de producció i beneficis de l’activitat empresarial de promoció, o els factors que corresponguin en els supòsits d’inexistència de la citada promoció.
  4. Les circumstàncies i valors del comprat valor del sòl, valor de la construcció i despeses de producció i beneficis de l’activitat empresarial de promoció.

Amb caràcter general, el valor cadastral dels immobles no podrà superar el valor de mercat. A aquest efecte, mitjançant ordre ministerial s’ha fixat un coeficient de referència al mercat del 0,5 en el moment d’aprovació i entrada en vigor de la ponència. En els béns immobles amb preu de venda limitat administrativament, el valor cadastral no podrà en cap cas superar aquest preu.

Els valors cadastrals es poden actualitzar anualment mitjançant l’aplicació de coeficients aprovats per les corresponents Lleis de Pressupostos Generals de l’Estat.

Arts. 22, 23 i 32 TRLCI
Normes 10, 11, 12, 13, 16 i 20 RD 1020/93

Què és una valoració colectiva?

És el procés mitjançant el qual s’actualitzen simultàniament els valors cadastrals de tots els immobles d’una mateixa classe d’un municipi amb la finalitat d’homogeneïtzar-los i referenciar-los uniformement amb els valors de mercat.

Aquest procediment s’inicia d’ofici o a instàncies de l’Ajuntament corresponent, amb l’aprovació d’una ponència total quan, respecte a la totalitat de béns immobles d’una mateixa classe, es posin de manifest diferències substancials entre els valors de mercat i els que van servir de base per a la determinació dels valors cadastrals vigents, ja sigui com a conseqüència d’una modificació en el planejament urbanístic o d’altres circumstàncies.