¿Qué incluye un GML? documentación a aportar al Registro de la Propiedad

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Archivo GML

Topógrafos! Nosotros no podemos perder el  Norte….

El GML no es un simple archivo que crea un programa y se entrega al Registrador. El GML es un archivo alfanumérico que se obtiene de la Representación Gráfica Alternativa (RGA), el principal documento de este proceso.

Vayamos al grano, la documentación necesaria será:

  1. El plano RGA, que se obtendrá, en la mayoría de los casos, de un levantamiento topográfico de la parcela o parcelas a inscribir, representando las coordenadas de sus vértices en un listado. El plano incluirá la parcela o parcelas objeto del expediente y las parcelas colindantes que queden afectadas.
  2. Mismo plano RGA con la superposición de la cartografía catastral, para la comprobación de las modificaciones.
  3. Informe técnico que describa la metodología utilizada, medios técnicos, escalas, precisiones, sistema de representación (ETRS89), ect…
  4. Archivo GML (tantos como parcelas se modifiquen). Fichero firmado electrónicamente, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por propietario o autoridad competente según proceda. (Colegio Oficial de Ingeniería Geomática y Topográfica)
  5. Informe de Validación Catastral

En el único caso, a mi entender, que no es necesario el informe técnico (pero sí los puntos 1, 4 y 5), seria cuando se tiene que inmatricular un finca de la que ya existe la parcela catastral (un caso que me encontré hace poco). Al ser una inmatriculación se debe presentar RGA, que será la misma parcela exacta del catastro (siempre que sea correcta, claro), por tanto el GML también será de la misma parcela y el Informe de Validación Catastral será obviamente positivo. ¿ESTAIS DE ACUERDO?

Y no olvidemos:

Según el apartado séptimo de la resolución de 29 de octubre de 2015, el técnico que subscriba la RGA deberá declara, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la resolución, siguiendo la metodología específica, no estar incurso en causa alguna que impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de su incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los requisitos técnicos que se especifican el apartado 2 a,b,c,d,e.

 Si tienes más interés en este tema, puedes consultar los siguientes artículos:

¿QUÉ ES EL GML?
INFORME DE VALIDACIÓN CATASTRAL
Representación Gráfica Alternativa (RGA)-I

Próximamente:

GML, TANTOS ARCHIVOS COMO PARCELAS EFECTAMOS

GML O SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES?

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Informe de Validación Catastral del GML, ¿Positivo o Negativo?

informe de validación gráfica catastral

informe de validación gráfica catastral

Cuando nos piden un GML, ello lleva integrada una serie de documentación  tanto o más importante que el propio GML para poder actualizar una finca por parte del Registrador de la Propiedad, ya sea para una inmatriculación, segregación, modificación de superficies…

En la documentación que aportamos, incluimos el INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA que obtendremos de la Sede Electrónica del Catastro pero, ¿cuál es la finalidad de este informe?, nos puede dar un resultado Positivo o Negativo, ¿qué importancia tiene su resultado? Voy a intentar dar mi opinión al respecto y dejar abierto el debate para quien le interese aportar más información u opiniones totalmente válidas.

Una vez hemos creado el archivo gráfico en formato GML, entraremos en la Sede Electrónica del Catastro, y pulsaremos en Validación Grafica Alternativa. Introducimos los datos correspondientes y cargamos los archivos GML de todas las parcelas que se vean afectadas en el proceso de rectificación de linderos Notarial/Registral, y se genera el Informe.

Supongamos que el resultado es NEGATIVO, en la mayoría de los casos, podéis pensar, pues no estoy de acuerdo. Si únicamente introducimos el GML de la parcela la cual le hemos modificado los lindes, (mediante levantamiento topográfico o directamente sobre una ortofoto, este es otro debate…), evidentemente que el resultado será Negativo, la nueva parcela no encaja en la parcela inicial del catastro, las líneas no coinciden. En cambio si hemos cargado los GMLs  de la parcela de nuestro cliente mas las parcelas colindantes que se ven afectadas, y los archivos se han creado correctamente, el Informe de Validación Gráfica será POSITIVO. Únicamente nos daría negativo si tenemos una carretera como colindante ya que el Catastro no nos permitirá modificar esos lindes, y dependiendo del trato que el Catastro haya dado a esa carretera, ya que en algún caso que me he encontrado, también me ha dado positivo.

Concluyendo,   desde mi punto de vista, la finalidad del Informe de Validación Gráfica Catastral, es “validar”, como dicen su propio título, que los GMLs de todas las parcelas afectadas, están bien generados para que sean absorbidos por el programa informático del catastro una vez esta resuelto el expediente notarial/registral que se esté llevando a cabo, con la consecuente notificación de colindantes si es necesario por parte del Notario/Registrador.

Si estos GMLs que entregamos al registrador, no respetan la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulta de la cartografía catastral vigente o no cumple los requisitos técnicos que permiten su incorporación al Catastro, cuando se envíen al catastro, como los van a aceptar si no cumplen. (Según tengo entendido, todavía no existe una comunicación directa con el Catastro para enviar el expediente Registral resuelto con los GMLs que hemos creado los técnicos competentes),

Únicamente quisiera añadir el texto del propio Informe:

POSITIVO: La representación gráfica objeto de este informe, respeta la delimitación de la finca matriz o el perímetro del conjunto de fincas aportadas que resulta de la cartografía catastral vigente y reúne los requisitos técnicos necesarios que permiten su incorporación al Catastro, conforme a las normas dictadas en desarrollo del artículo 10.6 de la Ley Hipotecaria y el artículo 36.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. No obstante, el resultado positivo de este informe no supone que las operaciones jurídicas que dan lugar a la nueva configuración de las parcelas se ajusten a la legalidad vigente o dispongan de las autorizaciones necesarias de la administración o autoridad pública correspondiente.

NEGATIVO: La representación gráfica objeto de este informe, no respeta la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulta de la cartografía catastral vigente o no cumple los requisitos técnicos que permiten su incorporación al Catastro, conforme las normas dictadas en el desarrollo del artículo 10.6 de la Ley Hipotecaria y el artículo 36.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Si tienes más interés en este tema, puedes consultar los siguientes artículos:

¿QUÉ ES EL GML?

ARCHIVO GML Y EMISIÓN DEL CERTIFICADO DE GEORREFERENCIACIÓN

Próximamente:

QUÉ INCLUYE UN GML? DOCUMENTACIÓN A APORTAR

GML, TANTOS ARCHIVOS COMO PARCELAS EFECTAMOS

GML O SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES?

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Passos a seguir en la Delimitació de finques rústiques – Xerrada Ajuntament de Brunyola

Guió de la XERRADA SOBRE DELIMITACIÓ DE FINQUES RÚSTIQUES, realitzada a l’Ajuntament de Brunyola el passat 21 novembre 2016.

  1. PRESENTACIÓ
  2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY
  3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES
  4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

  1.  PRESENTACIÓ

Margarita Moll Pons, Enginyer Tècnic en Topografia. Col·legiada 4515, Col·legi Oficial d’Enginyers Tècnics en Topografia de Catalunya.

Amb 15 anys d’experiència en:

– Mesura per obtindre la superfície real, delimitació (deslinde) i finalment, col·locar fites,

– Esbrinar la titularitat de camins que limiten dues finques o passen per dins una finca…( el camí es el límit però, està dins de la finca o fora?)

– Informes pericials de límits de finques (conflictes entre veïns)

Qui ens truca: Propietari particular

Quin problema té?

– Ha comprat una finca i la vol delimitar (o abans de comprar venedor i comprador volen comprovar la superfície…menys habitual..)

– Té una finca i s’ha adonat que al cadastre té 5000 m2 i al registre/escriptura 2000 m2, que té realment i com ho pot arreglar?

– El veí li ha agafat un tros, vol delimitar..

– Al veí li han marcat la finca i em diu que el límit no es correcte…

Qui em truca: Advocat

Quin problema té? Els mateixos…però se suposa que ja no troben acord amb el veí, necessiten un informe per el jutjat (farem el mateix estudi de la finca o finques, realitat física, documentació i cartografia històrica existent…informe complert amb mes detall per presentar al jutjat i que el jutge ho entengui..

Qui em truca: Jutjat

Ja hi ha uns informes de les dues parts, he d’estudiar els dos casos de manera totalment imparcial, i emetre Dictamen Pericials…

2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY

És el cas perfecte, la finca està perfectament delimitada amb fites, o amb límits naturals com poden ser, marges de pedra, camins, rieres, regs, plantacions…

No hi ha cap conflicte, però s’ha de mirar si el cadastre i/o registre esta malament…..solució més fàcil….seguir el procediment del cadastre o registre per corregir l’error…(punt 4)

El millor per evitar conflictes és tenir fites!!!, evitem discussions de si el límit es el marge o el camí o el reg…

3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES

Haurem de buscar els seus possibles límits (partió),

Comparem els cadastres, des dels anys 50, primera referència gràfica de perímetres de finques, fins a l’actualitat.

Estudiem la descripció registral des de la primera inscripció si ha variat.

El mateix de les finques veïnes.

Mirem que la figura dibuixada segons els cadastre històric es correspongui amb algun element natural, segons la jerarquia de les costums catalanes en terres de pagès.“Costumari català” (termes,pas d’aigua, cingle o riba, marge, camí, paret-tanca-mot) i si les superfícies son semblants a les registrals de les finques que afectem. Es com fer un trencaclosques… no podem mirar únicament una sola finca, intentem si es pot també estudiar la finca veïna en conflicte.

I al final de l’estudi de la documentació i mesures realitzades, s’intenta parlar amb els veïns i acordar la col·locació de fites.

Un cop està clara la partió i marcat amb fites, s’ha d’actualitzar al cadastre i registre perquè tot quadri i evitar cap altre conflicte.(punt 4)

4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

Quan l’escriptura està be!

El plànol/informe tècnic resultant de la realitat de la parcel·la, es presenta al cadastre amb un escrit sol·licitant l’esmena de discrepàncies.

El plànol ha d’estar signat per tots els propietaris afectats, facilitem i escurcem el procés ja que el cadastre ja no haurà de donar audiència als veïns, si han signat ja sabem segur que no s’oposaran a la modificació.

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

Quan el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura

(Documentació requerida: instancia y certificació cadastral descriptiva y gràfica).

  • Ubicació i llindars correctes, nomes volem modificar la superfície però no excedeix del 10% de la cabuda inscrita, el registrador ho modifica directament.
  • Superfície mes del 10% y/o modificació de llindars. El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y quedarà coordinat amb el cadastre. Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

 Quan la realitat no coincideix amb el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura (també per excessos de cabuda)

(Documentació requerida: instancia, certificació cadastral descriptiva y gràfica, y Representació gràfica alternativa georreferenciada, con la exacta ubicación, delimitación, superfície y linderos, que serà la que modificarà el que figura al cadastre – GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL).

  • El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y ho notifica al Cadastre que ho modifiquin segons Representació gràfica alternativa georreferenciada- GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL.

Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

Aportació obligatòria de la Representació gràfica alternativa georreferenciada

Immatriculació (inscriure un finca per primera vegada,

Parcel·lació

Segregació

Divisió

Agrupació

Expropiació forsosa

Deslinde

 “Com a titular de la finca coordinada (coincident, realitat-cadastre-registre), es presumeix que la finca té la ubicació y delimitació geogràfica que consta incorporada al foli del Registre de la Propietat, la seva certesa a tots els efectes legals. Com a titular registral d’una finca colindant, per realitzar modificacions de superfície o llindars, si la finca que afecta esta coordinada podrà defensar-se davant una invasió o inexactitud en la rectificació que es pretengui realitzar.”

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

Es tramita davant Notari del districte que correspongui

S’aportarà:

– Escrit sol·licitant l’expedient

– Certificació descriptiva i gràfica de la finca i dels colindants que afecta; no coincideix amb la realitat, s’ha aportar representació gràfica georeferrenciada.

– Documents o justificants que fonamenti el que es sol·licita.

El Notari ho comunicarà als afectats per que en 15 dies facin al·legacions y presentin proves. I en 30 dies hauran de comparèixer per buscar avinences entre ells.

Si hi ha acord, encara que sigui nomes d’algun llindar, autoritza l’escriptura pública.

Informarà a la Direcció General del Cadastre la rectificació realitzada, per mitjans telemàtics, aquest ha de modificar la parcel·la en un plaç màxim de 5 dies, i s’incorpora a l’escriptura pública.

El  Registrador, escriurà nota al marge, l’inici de l’expedient a totes les finques afectades, que caducarà als 2 anys si no s’ha resolt abans.

El  Registrador, suspendrà l’expedient si té dubtes de que sigui un negoci immobiliari o hipotecari.

AGRAÏMENT A L’AJUNTAMENT DE BRUNYOLA PER LA INICIATIVA DE PROPOSAR LA XERRADA SOBRE AQUEST TEMA, I A TOTS ELS ASSISTENTS, ESPERANT QUE FOS DEL SEU INTERÈS I SOLUCIONÉS DUBTES AL RESPECTE.

¿Qué es el GML?

El denominado GML es un formato de intercambio de información geográfica.

En concreto, el GML Inspire Cadastral Parcel es el tipo de fichero que las resoluciones 11655 y 11652 de desarrollo de la Reforma de la Ley Hipotecaria, establecen como formato para describir técnicamente las fincas objeto del tráfico inmobiliario en los supuestos que la propia Ley establece (obligatorio en inmatriculación y reordenación de terrenos, voluntario en el resto)

¿Como se obtiene en fichero GML?

Como norma general, aportaremos definiciones geométricas perimetrales de parcelas en formato GML procedentes de dos metodologías:

  • Digitalizando sobre cartografía catastral. La Ley establece que la Cartografía Catastral es la base para la descripción técnica de las fincas y por tanto, se puede utilizar como base para aportar los recintos fruto de una reordenación de terrenos. Como técnicos conocedores de las limitaciones que esta cartografía tiene, comprobamos y asesoramos si ésta no refleja la realidad física de los inmuebles.
  • Fruto de un levantamiento topográfico, como forma más precisa. Si a través de un levantamiento topográfico se pone de manifiesto que la cartografía catastral no refleja la realidad física del inmueble, se puede aportar una Representación Gráfica Alternativa (RGA)

El Ingeniero Técnico en Topografía colegiado, obtendrá para el operador jurídico, el archivo GML con Certificado de Georreferenciación, descargable mediante Código Seguro de Verificación, acompañado del Informe de Validación Gráfica de la Dirección General del Catastro, y declaración del Técnico Responsable que subscribe, incluyendo póliza del seguro de Responsabilidad Civil Profesional.

(Artículo basado en datos del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía)

Representación Gráfica Alternativa (RGA)-III

¿Quién puede elaborar una RGA?

La elaboración de una representación gráfica alternativa se puede elaborar un técnico competente, por una autoridad pública, o por cualquier interesado.

  1. Lo más recomendable es que la RGA se realice por un técnico competente, preferentemente el que ha intervenido en la redacción de los planos o del proyecto de la operación que se pretende realizar, dado que tiene mayor fiabilidad, al definir geométricamente las parcelas derivada de un trabajo topográfico debe contener la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices. El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización. Además, la RGA suscrita por un técnico deberá reunir las especificaciones técnicas adicionales dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, que ya se han mencionado.
  2. Cuando la RGA haya sido aprobada por una Administración competente en expedientes de concentración parcelaria, transformación o equidistribución urbanística, expropiación forzosa o deslinde administrativo, no será necesario que esté suscrita por un técnico, pero en todo caso deberá cumplir los requisitos que se exigen a los técnicos en lo que respecta al sistema de georreferenciación, topología y representación sobre la cartografía catastral.
  1. Por último, cualquier interesadopodrá elaborar y aportar una representación gráfica que se realice mediante la digitalización de las modificaciones necesarias sobre la cartografía catastral, especificando en su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada.

En este caso, el interesado deberá disponer de ciertos conocimientos técnicos para elaborar la RGA. Puede obtener información adicional de cómo elaborarla en la Notaría o el Registro de la Propiedad donde se pretenda tramitar o inscribir cualquier procedimiento registral.

Si los interesados no pueden elaborar la RGA o acudir a un técnico especializado, pueden presentar ante el Catastro la correspondiente declaración catastral en los modelos correspondientes junto con los planos convencionales de que disponga, previamente a la presentación de la escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Una vez que el Catastro tramite la alteración se podrá obtener una CCDG, que incluya la descripción gráfica georreferenciada actualizada de la finca, lo que servirá igualmente para la inscripción en el Registro.

Artículo extraido de los Documentos del Catastro.

Representación Gráfica Alternativa (RGA)-I

¿Qué es?

La RGA de una finca es un plano georreferenciado, que delimita de manera precisa la

parcela en que se ubica, mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de sus vértices, referidas al sistema geodésico oficial y que debe elaborarse en formato informático.

La RGA se refiere a una parcela, que se define como la porción de suelo que delimita la geometría del derecho de propiedad de un propietario o varios pro indiviso. En una misma parcela pueden existir varios bienes inmuebles construidos (p.ej. un edificio en régimen de propiedad horizontal). En estos casos, la RGA de dichos inmuebles se referirá a la parcela en que estén ubicados.

¿Para qué sirve la RGA?

La reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha establecido una nueva forma de describir las fincas en el Registro de la Propiedad, que consiste en georreferenciar su representación gráfica. Dicho sistema es técnicamente más avanzado, dado que posibilita su tratamiento informático, y geográficamente más preciso, dado que permite ubicar en el territorio, de manera inequívoca, la porción del suelo que constituye una finca. Se supera así el anterior sistema de descripción literaria de las fincas en el Registro de la Propiedad, aproximada o imprecisa, y que no estaba dotada de la fiabilidad y seguridad suficientes.

La certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) también contiene la representación georreferenciada de los inmuebles, por lo que si esa descripción coincide con la realidad no es necesario elaborar una RGA. Sólo hay que elaborar y aportar una RGA cuando se manifieste por el interesado que la representación gráfica que se contiene en la certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble no se corresponde con la realidad física.

La falta de correspondencia de la descripción catastral de una finca con la realidad, puede deberse a dos motivos principales: por la existencia de discrepancias con la realidad en la descripción catastral, al existir errores en la misma; o por no haberse incorporado en el Catastro, una alteración en el inmueble por hechos, actos o negocios que hayan producido la modificación de la finca, tales como una segregación, una división o la realización de una nueva construcción.

De esta manera la RGA sirve a una triple finalidad:

-Conocer la descripción exacta de las fincas registrales en lo relativo a su ubicación, delimitación y superficie.

-Incorporar la representación gráfica en la descripción de la finca que conste en el Registro de la Propiedad, lo que resulta obligatorio en las inscripciones de nuevas fincas en el Registro, y potestativo en el resto de los casos

-Actualizar o subsanar la cartografía catastral y el resto de los datos catastrales que estén desactualizados o sean incorrectos.

Artículo extaido de Documentos del Catastro

 

Archivo GML y Emisión de Certificado de georreferenciación

gmlSiguiendo con los aspectos técnicos de la Ley 13/2015 de Reforma de las Leyes Hipotecaria y del Catastro, y en los casos donde se hace necesaria una Representación Gráfica Alternativa (RGA) ya vista en el anterior artículo de este blog (REPRESENTACIÓN GRAFICA ALTERNATIVA), el profesional técnico que se encargará de realizar la representación alternativa, emitirá un Certificado de Georreferenciación, regulado por el Colegio Oficial de Ingeniería Geomática y Topográfica.

Dicho Certificado es un documento que incluye,

– Metodología utilizada, precisión, alcance y limitaciones, conforme a lo establecido por la Ley.

– Fichero en formato GML, alojado en los servidores del Colegio y descargable mediante Código Seguro de Verificación.

– Coordenadas Georreferenciadas, representación Gráfica y superficie de la fincas.

– Informe de Validación Gráfica de la Dirección General del catastro.

– Declaración del Técnico Responsable que subscribe, incluyendo póliza del seguro de Responsabilidad Civil Profesional.

Cabe resaltar que el archivo GML descargable mediante Código Seguro de Verificación, ha obtenido al Validación Gráfica de la Dirección General del catastro, lo que significa que está autentificado y no puede sufrir modificación o alteración alguna.

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