Les 3 maneres d’actualitzar la superfície d’una finca

Aquesta setmana he estat estudiant cóm actualitzar la superfície d’una finca rústica, tant al cadastre com al registre de la propietat.

Després de les mesures realitzades a camp, on els límits de la finca estan perfectament identificats, amb fites antigues en la major part del perímetre, i per camins, carretera i tanques, vaig poder comprovar en quina situació es troba la finca en qüestió:

  • Diferències en la delimitació cadastral, per tant també en la superfície.
  • Diferencies superficials de mes del 50% en al descripció registral.

Cal destacar també, que els resultats obtinguts de les mesures de camp, s’assimilen molt amb la definició perimetral de la parcel·la cadastral històrica dels anys 50. Per tant podrem obtindre un informe “pericial” documentat de cóm hauria de ser la finca actual.

Opcions que tenim per resoldre la situació:

  1. SUBSANACIÓ DE DISCREPÀNCIES CADASTRALS: Podem presentar a la Gerència del Cadastre, plànol de la realitat perimetral i superficial de la parcel·la, signat pels veïns afectats. I al tenir el cadastre actualitzat, es sol·licita al Notari / Registrador, la modificació de la superfície de la finca (abans anomenat excés de cabuda).
  2. EXPEDIENT PER RECTIFICAR DESCRIPCIÓ, SUPERFÍCIE O LLINDARS. (Notarial). Amb l’informe tècnic ben documentat i plànol georreferenciat de la realitat de la finca (representació gràfica alternativa), es notificarà als colindants el procés iniciat perquè presentin al·legacions i proves.
  3. PROCEDIMENT JUDICIAL.

En principi, la primera opció seria la més fàcil, encara que el procediment cadastral sigui lent. Però en aquest cas tenim un important problema: Molt mala relació veïnal.

Veient aquest important contra, quasi hauríem d’anar directes a un procediment Judicial.

Tot i així, abans de prendre cap decisió, consultaré al Notari corresponent, per si veu factible iniciar l’Expedient Notarial (segona opció), ja que els colindants sembla ser que han de justificar el seu desacord amb proves.

En un proper article explicaré el desenllaç…

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

Finques que es van segregant i transmetent sense inscripció registral

finca ter

Aquest cas real és un interessant exemple d’una finca no inscrita al registre de la propietat, de la que hi ha hagut varies transmissions al llarg dels anys. Expliquem el llarg procés que es va fer per regularitzar la situació de la finca dels clients.

Tenim una finca 2, que no existeix com a finca registral, nomes ens podem orientar en la seva  situació per la cartografia cadastral on està correcte la seva titularitat cadastral, i veurem si coincideix amb la delimitació real. Segons la documentació que ens aporta la propietat, veiem que la finca prové d’una matriu sí inscrita amb el seu número registral.

Comencem mesurant  sobre el terreny la porció de finca dels clients, i la seva matriu, veient que en el límit nord, és el riu Ter a prop de la desembocadura al mar, per tant possiblement tindrà algun afecció.

Un cop extreta la informació gràfica obtinguda dels treballs topogràfics de camp, i grafiada la finca segregada i la seva matriu, obtenim la superfície real d’aquesta darrera. (25.000 m2)

Analitzant les escriptures veiem, que la finca matriu, única registrada, té una superfície registral de 13.000 m2, quan la seva realitat inicial es de 25.000 m2, i dic inicial perquè originalment limitava just amb la llera del riu, i ara té afeccions que veurem mes endavant.

Per tant el primer que ens trobem és un excés de cabuda.

Posteriorment, la finca matriu es va segregar en 5 porcions iguals de 2.600 m2 cada una, que ja no es van inscriure degut a l’excés de cabuda de la matriu. To i no estar inscrites, de les 5 segregacions i 5 propietaris diferents, al llarg del temps, en van anar fent diferents compravendes, noves segregacions i agregacions que evidentment no quedaven inscrites al Registre de la Propietat, nomes quedaven actualitzades al Cadastre.

En col·laboració amb el notari i l’advocat, vam preparar l’informe i plànols, visat per Col·legi Oficial d’Enginyers Tècnic en Topografia, per iniciar el procediment d’excés de cabuda de la finca matriu, que permetria regularitzar a situació registral i desencadenaria la inscripció de la resta de transmissions realitzades notarialment al llarg del anys.

També s’havia de tenir en compte, que tot i que la finca matriu havia tingut una superfície real de 25.000 m2, la realitat del moment era diferent, segons la llei de costes, al trobar-nos amb el límit del riu just a la desembocadura d’aquest, i segons atermenament documentat, havíem de  situar la línia del domini públic marítim terrestre a 100 metres del cap del talús de la llera del riu. Per tant la finca es quedava amb 15.000 m2, i les 5 segregacions inicials amb 3.000 m2.

Finalment, després d’inscriure la finca matriu amb la superfície real, que curiosament coincidia amb la superfície cadastral (de les 5 parcel·les juntes), es vam poder inscriure la resta de transmissions.

Cal puntualitzar també, que es va tenir que demanar a l’Ajuntament corresponent, un informe de la no necessitat de presentar un projecte de segregació  de la finca matriu, al haver practicat la segregació abans de l’actual llei.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

La situació d’una tanca acaba en litigi

parcelasEl peritatge judicial que em van encarregar per designació judicial, tenia molts clars els extrems a  contestar en el dictamen pericial.

Es tractava de dues parcel·les urbanes, ambdues amb edificació unifamiliar aïllada, per tant envoltades del jardí propi de cada parcel·la. La parcel·la A, queda a un nivell mes elevat que la parcel·la B, que està a una cota mes baixa, quedant un talús amb pendent pronunciada entre les dues parcel·les.

La parcel·la B (situada a baix), va col·locar la tanca a la part alta del talús, deixant tot el talús dins la seva part, el tenia com una zona enjardinada que s’encarregaven de mantenir. La parcel·la A, reclamava el talús com a seu i volia modificar la situació de la tanca a la part baixa del talús.

Els extrem concret que se’m van sol·licitat com a pèrit judicial (imparcial), van ser els següents:

  1. Si existeix o no un desnivell entre les dues finques, quina és la seva alçada i si és convenient per la seguretat de la finca superior la construcció d’un mur tenint en compte la naturalesa del terreny.
  2. Quines son les dimensions de les dues finques si es pren com a límit la tanca que va ser qualificada de mitjanera en un anterior procediment.
  3. Si la referida tanca es pot considerar ubicada en el límit existent entre les dues finques.
  4. En el suposat de ser negativa la resposta a l’anterior extrem, on hauria de fixar-se correctament el límit entre les dues propietats segons les inscripcions registrals aportades a la demanda i en el seu defecte segons el títol que el tribunal estimi procedent aplicar.

Per poder contestar aquests quatre punts,  es va procedir a mesurar sobre el terreny la el cap i peu de talús existent entre les dues parcel·les , així com el perímetre complert de les dues perfectament senyalat amb murets construïts.

Seguidament, es va analitzar tota la documentació, registral, cadastral i els plànols de reparcel·lació de la zona, en els que es van basar per definir aquestes parcel·les.

Es va detectar que la realitat perimetral física de les parcel·les no es corresponia amb els plànols de reparcel·lació. Al estar la resta de límits tancats físicament amb murets i sense cap discrepància amb altres veïns, no es va optar per la possibilitat de modificar la resta de límits físics per adaptar-los al plànol de reparcel·lació. Per tant nomes podíem intentar donar el nostre punt de vista tècnic de solució, basant-nos en aquest límit en conflicte.

Per tant, després de tot l’estudi realitzat, les conclusions van ser les següents:

  1. Entre la parcel·la A i la parcel·la B existeix un desnivell, la seva alçada és variable, essent la mínima de 2,31m i la seva màxima de 2,87m. Es pot comprovar la forma del talús en pendent i el seu desnivell en el plànol número I que s’adjunta a l’annex.

En quan a si és convenient o no per la seguretat de la finca superior la construcció d’un mur tenint en compte la naturalesa del terreny i la descripció del mateix, no és competència d’un pèrit topògraf, tal i com ja va manifestar en l’Acta d’acceptació del càrrec de pèrit.

  1. La dimensió de les finques, prenent com a límit la tanca-muret situada al cap del talús existent, és la següent:

Parcel·la A:   1.123,00 m2 Actuals

1.205,00 m2 Registrals

1.278,00 m2 Cadastrals

Parcel·la B:      748,65 m2 Actuals

733,00 m2 Registrals

717,00 m2 Cadastrals

3. Tenint en compte les superfícies resultants en el extrem número 2, i el plànol parcel·lari adjunt a l’escriptura de la finca A, la referida tanca-muret no es pot considerar situada en el límit correcte.

4. Com a tècnic i pèrit topògraf, i tenint en compte l’estudi realitzat i explicat a l’apartat 3 d’aquest dictamen, no es pot concretar el límit entre les dues parcel·les per les següents raons:

A. Sobre la totalitat del terreny que ocupen les parcel·les A i B, falten 66,33m2 per arribar a la suma de la superfície registrada de les dues propietats.

B. El plànol de reparcel·lació no es correspon amb la realitat, ni en mesures lineals ni en superfície.

C. Partint de la falta dels metres, es podria optar per la solució de repartir la superfície que li correspon a cada parcel·la de forma proporcional, essent una solució òptima en el cas que el terreny tingués el mateix nivell i no existís el talús amb pendent com en la realitat .

Com a conclusió final del present dictamen pericial, donat que no es considera adient  realitzar un estudi de la totalitat de les superfícies de les parcel·les incloses en la reparcel·lació de la finca matriu, podent implicar discrepàncies i modificacions dels límits de altres parcel·les alienes al procediment, i donada l’experiència de la pèrit que subscriu, considero que el límit entre les dues finques hauria de quedar establert en el mateix muret construït per la propietat de la parcel·la número B en el cap de talús, tal com consta en l’actualitat.

NOTA: El judici el va guanyar la propietat de la parcel·la B (parcel·la mes baixa, que dant el talús per ells.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

Casos reals: Camí públic convertit en privat?

Aquest cas real que vull compartir, tracte d’un petit camí interior d’una parcel·la privada, que s’estava reclamant com a públic. Tot i que en un primer moment,  tots els indicis històrics l’apuntaven com a tal, es va poder demostrar que a l’actualitat era un camí privat i sense sentit el seu ús públic.

Des de fora, pot semblar que tots els casos son iguals o mols semblants, però la veritat es que cada encàrrec que arriba, té les seves particularitats i te tots se n’extreuen experiències noves.

Posem-nos en situació, dues petites parcel·les de la mateixa propietat llindants entre sí, oficialment, la parcel·la del nord és urbana amb una casa, i la parcel·la del sud rústica. A la realitat, les dues parcel·les s’estan utilitzant con¡m a una sola, i la part rustica és zona d’aparcament i jardí de la casa. S’accedeix a la casa per el camí que separa les dues parcel·les que es pot continuar fins la plaça de l’església i aquí comença el conflicte…mirant el croquis s’entén millor.

20170205_115221

L’Ajuntament, recolzat per alguns habitants del poble, reclamava aquest petit pas perquè acaba  a la plaça de l’Església, i era utilitzat antigament per anar al cementiri, encara que en l’actualitat aquest ja no existeix. Aquest primers indicis sí que ens portàvem a pensar que el camí va ser un pas de vianants o carros, per tan públic, al arribar a un lloc públic (església, cementiri…)

Però la realitat actual, és que aquest suposat camí, comença a la carretera principal coincidint amb l’inici de les parcel·les , ocupant la mateixa longitud de les parcel·les, aproximadament uns 50 metres, i arribant just la plaça de l’església, on antigament hi havia el cementiri que ara ja no existeix.

Altres indicis a favor dels meus clients (els propietaris d’aquestes parcel·les), és que el camí no tenia cap nom, segons la història registral consultada, els camins acostumaven a tenir algun com ben conegut per els habitants com, camí de l’església o camí del cementiri. Tampoc es va trobar cap document gràfic en el que sortís inventariat el camí en conflicte, ni al cadastre actual ni al cadastre històric. I em mes important actualment, que no existeix cap motiu per passar per allà, dins d’unes parcel·les, quan l’accés a l’església és i també era antigament per la carretera principal situada just al nord de la parcel·la urbana.

La conclusió que arribo, com en la totes les feines, és que s’ha d’estudiar mot bé cada cas i aprofundir al màxim, ja que aquest conflicte, comentat per sobre, donava a pensar que el camí és públic nomes per arribar a un lloc públic, i els propietaris d’aquestes parcel·les ara estarien veient com pot passar qualsevol per davant de casa seva sense cap sentit.

Com a pensament personal, no tècnic, es que poder els antics propietaris de les parcel·les deixaven passar als morts per no anar per la carretera general a la vista de tothom, i que el traçat era mes còmode per maniobrar amb els carros de morts.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin