La situació d’una tanca acaba en litigi

parcelasEl peritatge judicial que em van encarregar per designació judicial, tenia molts clars els extrems a  contestar en el dictamen pericial.

Es tractava de dues parcel·les urbanes, ambdues amb edificació unifamiliar aïllada, per tant envoltades del jardí propi de cada parcel·la. La parcel·la A, queda a un nivell mes elevat que la parcel·la B, que està a una cota mes baixa, quedant un talús amb pendent pronunciada entre les dues parcel·les.

La parcel·la B (situada a baix), va col·locar la tanca a la part alta del talús, deixant tot el talús dins la seva part, el tenia com una zona enjardinada que s’encarregaven de mantenir. La parcel·la A, reclamava el talús com a seu i volia modificar la situació de la tanca a la part baixa del talús.

Els extrem concret que se’m van sol·licitat com a pèrit judicial (imparcial), van ser els següents:

  1. Si existeix o no un desnivell entre les dues finques, quina és la seva alçada i si és convenient per la seguretat de la finca superior la construcció d’un mur tenint en compte la naturalesa del terreny.
  2. Quines son les dimensions de les dues finques si es pren com a límit la tanca que va ser qualificada de mitjanera en un anterior procediment.
  3. Si la referida tanca es pot considerar ubicada en el límit existent entre les dues finques.
  4. En el suposat de ser negativa la resposta a l’anterior extrem, on hauria de fixar-se correctament el límit entre les dues propietats segons les inscripcions registrals aportades a la demanda i en el seu defecte segons el títol que el tribunal estimi procedent aplicar.

Per poder contestar aquests quatre punts,  es va procedir a mesurar sobre el terreny la el cap i peu de talús existent entre les dues parcel·les , així com el perímetre complert de les dues perfectament senyalat amb murets construïts.

Seguidament, es va analitzar tota la documentació, registral, cadastral i els plànols de reparcel·lació de la zona, en els que es van basar per definir aquestes parcel·les.

Es va detectar que la realitat perimetral física de les parcel·les no es corresponia amb els plànols de reparcel·lació. Al estar la resta de límits tancats físicament amb murets i sense cap discrepància amb altres veïns, no es va optar per la possibilitat de modificar la resta de límits físics per adaptar-los al plànol de reparcel·lació. Per tant nomes podíem intentar donar el nostre punt de vista tècnic de solució, basant-nos en aquest límit en conflicte.

Per tant, després de tot l’estudi realitzat, les conclusions van ser les següents:

  1. Entre la parcel·la A i la parcel·la B existeix un desnivell, la seva alçada és variable, essent la mínima de 2,31m i la seva màxima de 2,87m. Es pot comprovar la forma del talús en pendent i el seu desnivell en el plànol número I que s’adjunta a l’annex.

En quan a si és convenient o no per la seguretat de la finca superior la construcció d’un mur tenint en compte la naturalesa del terreny i la descripció del mateix, no és competència d’un pèrit topògraf, tal i com ja va manifestar en l’Acta d’acceptació del càrrec de pèrit.

  1. La dimensió de les finques, prenent com a límit la tanca-muret situada al cap del talús existent, és la següent:

Parcel·la A:   1.123,00 m2 Actuals

1.205,00 m2 Registrals

1.278,00 m2 Cadastrals

Parcel·la B:      748,65 m2 Actuals

733,00 m2 Registrals

717,00 m2 Cadastrals

3. Tenint en compte les superfícies resultants en el extrem número 2, i el plànol parcel·lari adjunt a l’escriptura de la finca A, la referida tanca-muret no es pot considerar situada en el límit correcte.

4. Com a tècnic i pèrit topògraf, i tenint en compte l’estudi realitzat i explicat a l’apartat 3 d’aquest dictamen, no es pot concretar el límit entre les dues parcel·les per les següents raons:

A. Sobre la totalitat del terreny que ocupen les parcel·les A i B, falten 66,33m2 per arribar a la suma de la superfície registrada de les dues propietats.

B. El plànol de reparcel·lació no es correspon amb la realitat, ni en mesures lineals ni en superfície.

C. Partint de la falta dels metres, es podria optar per la solució de repartir la superfície que li correspon a cada parcel·la de forma proporcional, essent una solució òptima en el cas que el terreny tingués el mateix nivell i no existís el talús amb pendent com en la realitat .

Com a conclusió final del present dictamen pericial, donat que no es considera adient  realitzar un estudi de la totalitat de les superfícies de les parcel·les incloses en la reparcel·lació de la finca matriu, podent implicar discrepàncies i modificacions dels límits de altres parcel·les alienes al procediment, i donada l’experiència de la pèrit que subscriu, considero que el límit entre les dues finques hauria de quedar establert en el mateix muret construït per la propietat de la parcel·la número B en el cap de talús, tal com consta en l’actualitat.

NOTA: El judici el va guanyar la propietat de la parcel·la B (parcel·la mes baixa, que dant el talús per ells.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

Casos reals: Camí públic convertit en privat?

Aquest cas real que vull compartir, tracte d’un petit camí interior d’una parcel·la privada, que s’estava reclamant com a públic. Tot i que en un primer moment,  tots els indicis històrics l’apuntaven com a tal, es va poder demostrar que a l’actualitat era un camí privat i sense sentit el seu ús públic.

Des de fora, pot semblar que tots els casos son iguals o mols semblants, però la veritat es que cada encàrrec que arriba, té les seves particularitats i te tots se n’extreuen experiències noves.

Posem-nos en situació, dues petites parcel·les de la mateixa propietat llindants entre sí, oficialment, la parcel·la del nord és urbana amb una casa, i la parcel·la del sud rústica. A la realitat, les dues parcel·les s’estan utilitzant con¡m a una sola, i la part rustica és zona d’aparcament i jardí de la casa. S’accedeix a la casa per el camí que separa les dues parcel·les que es pot continuar fins la plaça de l’església i aquí comença el conflicte…mirant el croquis s’entén millor.

20170205_115221

L’Ajuntament, recolzat per alguns habitants del poble, reclamava aquest petit pas perquè acaba  a la plaça de l’Església, i era utilitzat antigament per anar al cementiri, encara que en l’actualitat aquest ja no existeix. Aquest primers indicis sí que ens portàvem a pensar que el camí va ser un pas de vianants o carros, per tan públic, al arribar a un lloc públic (església, cementiri…)

Però la realitat actual, és que aquest suposat camí, comença a la carretera principal coincidint amb l’inici de les parcel·les , ocupant la mateixa longitud de les parcel·les, aproximadament uns 50 metres, i arribant just la plaça de l’església, on antigament hi havia el cementiri que ara ja no existeix.

Altres indicis a favor dels meus clients (els propietaris d’aquestes parcel·les), és que el camí no tenia cap nom, segons la història registral consultada, els camins acostumaven a tenir algun com ben conegut per els habitants com, camí de l’església o camí del cementiri. Tampoc es va trobar cap document gràfic en el que sortís inventariat el camí en conflicte, ni al cadastre actual ni al cadastre històric. I em mes important actualment, que no existeix cap motiu per passar per allà, dins d’unes parcel·les, quan l’accés a l’església és i també era antigament per la carretera principal situada just al nord de la parcel·la urbana.

La conclusió que arribo, com en la totes les feines, és que s’ha d’estudiar mot bé cada cas i aprofundir al màxim, ja que aquest conflicte, comentat per sobre, donava a pensar que el camí és públic nomes per arribar a un lloc públic, i els propietaris d’aquestes parcel·les ara estarien veient com pot passar qualsevol per davant de casa seva sense cap sentit.

Com a pensament personal, no tècnic, es que poder els antics propietaris de les parcel·les deixaven passar als morts per no anar per la carretera general a la vista de tothom, i que el traçat era mes còmode per maniobrar amb els carros de morts.

Esperant que aquest hagi sigut un exemple del teu interès, pots deixar qualsevol comentari al respecte aquí mateix, o contactar per mail a mmoll@molltopografia.com

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin