Casos reals, la prevenció: Delimitació de finques rústiques, com evitar litigis?

Després d’una xerrada que vam fer en un Ajuntament, sobre delimitació de finques rústiques, ens va trucar un dels assistents per delimitar les finques de la seva propietat.

La meva sorpresa ve ser, al veure que no tenia cap problema previ amb els veïns, ni necessitava mesurar les finques per fer algún procediment concret, compravenda, segregació…senyal que la xerrada, que era preventiva, va fer els seus efectes.

El Sr Propietari, simplement volia tenir les finques ben mesurades, amb la majoria de fites ja existents, actualitzar el cadastre i les escriptures per tenir-ho tot correcte i coordinat.

Vam procedir a mesurar les finques, perfectament delimitades per carretera, camins, rieres, talussos i fites. Es van confeccionar els plànols corresponents, obtenint les superfícies reals mesurades. Com fem sempre, també es va comparar amb la cartografia cadastral històrica i actual, i observant que la concordança amb la descripció registral fos correcte.

finca brunyola

Un cop definides les finques i preparats els plànols, es va procedir a fer l’Acta d’Atermenament, signada per el propietaris veïns, per seguidament presentar la documentació a la Gerència del Cadastre corresponent.

De moment, fins aquí s0ha arribat, al tenir la conformitat del cadastre, s’iniciaran els tràmits per modificar les escriptures, o la modificació es farà quan hi hagi una transmissió de les finques, ja que amb la nova legislació, el més important és que les dades cadastrals siguin correctes.

 

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

Anuncios

M’han modificat el cadastre, què faig?

cadastreFa uns dies, vaig quedar amb els veïns llindants d’un client, per tal de que em signessin l’Acta d’Atermenament, com acord per la modificació del perímetre de la finca del meu client al Cadastre, el que anomenem subsanació de discrepàncies cadastrals.

Un cop els vaig haver explicat el plànol que s’havia fet, satisfets van signar l’acord i, a rel de l’explicació que els vaig donar, em van fer una consulta:

Resulta que els Srs. A tenen una altra finca rústica d’una extensió important, es van trobar que el veí Sr B, va presentar un expedient de subsanació de discrepàncies cadastrals per modificar el límit de la parcel·la. La gerència del cadastre, va seguir els procediments establerts en aquests casos, i va notificar a tots el col·lindants afectats per que al·leguessin si no estaven d’acord.

La parcel·la del Srs A, està a nom de la seva mare (una senyora gran), que al rebre la carta del Cadastre, no ve fer-li cas. I aquí va començar el problema, al no oposar-se a la modificació que es pretenia, la gerència del cadastre la va estimar i va modificar el límit de la parcel·la segons sol·licitava la part B.

Els Srs A, han intentat parlar amb la part B sense poder arribar a cap enteniment, i em consultàvem si es podia revocar aquesta modificació o què mes podien fer.

Per part del cadastre, ja no hi poden fer ser, ja que van ser notificats i no van contestar.

Nomes els queda l’opció d’iniciar un procediment judicial, però tampoc el veuen factible, ja que es tracta d’un parcel·la rústica que encara que sigui gran, la zona perduda te poc valor, perdrien mes en processos judicials que deixar-ho com està.

Conclusió, no es faran res, de moment, però troben injust no poder-se defensar, tot que tinguin part de culpa.

En qualsevol cas, el que jo sempre recomano i intento és parlar i mediar. Tot i que ja ho hagin intentat, poder entre dos tècnics (ja que la part B tenia un tècnic), es pot arribar a un acord…

Properament:

Seguirem compartint casos reals que ens anem trobant cada dia, per apropar-te una mica mes al mon de la topografia de propietat, o topografia de conflictes…

Per estar al dia en temes de propietat et pots subscriure al Blog o seguir-nos a Facebook, Twitter i Linkedin

 

Passos a seguir en la Delimitació de finques rústiques – Xerrada Ajuntament de Brunyola

Guió de la XERRADA SOBRE DELIMITACIÓ DE FINQUES RÚSTIQUES, realitzada a l’Ajuntament de Brunyola el passat 21 novembre 2016.

  1. PRESENTACIÓ
  2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY
  3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES
  4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

  1.  PRESENTACIÓ

Margarita Moll Pons, Enginyer Tècnic en Topografia. Col·legiada 4515, Col·legi Oficial d’Enginyers Tècnics en Topografia de Catalunya.

Amb 15 anys d’experiència en:

– Mesura per obtindre la superfície real, delimitació (deslinde) i finalment, col·locar fites,

– Esbrinar la titularitat de camins que limiten dues finques o passen per dins una finca…( el camí es el límit però, està dins de la finca o fora?)

– Informes pericials de límits de finques (conflictes entre veïns)

Qui ens truca: Propietari particular

Quin problema té?

– Ha comprat una finca i la vol delimitar (o abans de comprar venedor i comprador volen comprovar la superfície…menys habitual..)

– Té una finca i s’ha adonat que al cadastre té 5000 m2 i al registre/escriptura 2000 m2, que té realment i com ho pot arreglar?

– El veí li ha agafat un tros, vol delimitar..

– Al veí li han marcat la finca i em diu que el límit no es correcte…

Qui em truca: Advocat

Quin problema té? Els mateixos…però se suposa que ja no troben acord amb el veí, necessiten un informe per el jutjat (farem el mateix estudi de la finca o finques, realitat física, documentació i cartografia històrica existent…informe complert amb mes detall per presentar al jutjat i que el jutge ho entengui..

Qui em truca: Jutjat

Ja hi ha uns informes de les dues parts, he d’estudiar els dos casos de manera totalment imparcial, i emetre Dictamen Pericials…

2. FINQUES DELIMITADES SOBRE EL TERRENY

És el cas perfecte, la finca està perfectament delimitada amb fites, o amb límits naturals com poden ser, marges de pedra, camins, rieres, regs, plantacions…

No hi ha cap conflicte, però s’ha de mirar si el cadastre i/o registre esta malament…..solució més fàcil….seguir el procediment del cadastre o registre per corregir l’error…(punt 4)

El millor per evitar conflictes és tenir fites!!!, evitem discussions de si el límit es el marge o el camí o el reg…

3. PROBLEMES EN FINQUES NO DELIMITADES

Haurem de buscar els seus possibles límits (partió),

Comparem els cadastres, des dels anys 50, primera referència gràfica de perímetres de finques, fins a l’actualitat.

Estudiem la descripció registral des de la primera inscripció si ha variat.

El mateix de les finques veïnes.

Mirem que la figura dibuixada segons els cadastre històric es correspongui amb algun element natural, segons la jerarquia de les costums catalanes en terres de pagès.“Costumari català” (termes,pas d’aigua, cingle o riba, marge, camí, paret-tanca-mot) i si les superfícies son semblants a les registrals de les finques que afectem. Es com fer un trencaclosques… no podem mirar únicament una sola finca, intentem si es pot també estudiar la finca veïna en conflicte.

I al final de l’estudi de la documentació i mesures realitzades, s’intenta parlar amb els veïns i acordar la col·locació de fites.

Un cop està clara la partió i marcat amb fites, s’ha d’actualitzar al cadastre i registre perquè tot quadri i evitar cap altre conflicte.(punt 4)

4. SOLUCIONS

4.1. CADASTRE

Quan l’escriptura està be!

El plànol/informe tècnic resultant de la realitat de la parcel·la, es presenta al cadastre amb un escrit sol·licitant l’esmena de discrepàncies.

El plànol ha d’estar signat per tots els propietaris afectats, facilitem i escurcem el procés ja que el cadastre ja no haurà de donar audiència als veïns, si han signat ja sabem segur que no s’oposaran a la modificació.

4.2. NOTARIA/REGISTRE DE LA PROPIETAT

Quan el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura

(Documentació requerida: instancia y certificació cadastral descriptiva y gràfica).

  • Ubicació i llindars correctes, nomes volem modificar la superfície però no excedeix del 10% de la cabuda inscrita, el registrador ho modifica directament.
  • Superfície mes del 10% y/o modificació de llindars. El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y quedarà coordinat amb el cadastre. Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

 Quan la realitat no coincideix amb el cadastre concorda amb la realitat i s’ha de modificar l’escriptura (també per excessos de cabuda)

(Documentació requerida: instancia, certificació cadastral descriptiva y gràfica, y Representació gràfica alternativa georreferenciada, con la exacta ubicación, delimitación, superfície y linderos, que serà la que modificarà el que figura al cadastre – GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL).

  • El registrador notifica la iniciació del procediment als titulars colindants per que en 20 dies compareixen per al·legar el que convingui, llavors el registrador decidirà segons el seu prudent entendre. Si és positiu, s’inscriu la rectificació y ho notifica al Cadastre que ho modifiquin segons Representació gràfica alternativa georreferenciada- GML – INFORME DE VALIDACIÓ CADASTRAL.

Si es negatiu perquè hi ha dubtes, el sol·licitant por instar el deslinde de finques compareixent davant el registrador o document públic (Notari), però ja es un altre procediment.

Aportació obligatòria de la Representació gràfica alternativa georreferenciada

Immatriculació (inscriure un finca per primera vegada,

Parcel·lació

Segregació

Divisió

Agrupació

Expropiació forsosa

Deslinde

 “Com a titular de la finca coordinada (coincident, realitat-cadastre-registre), es presumeix que la finca té la ubicació y delimitació geogràfica que consta incorporada al foli del Registre de la Propietat, la seva certesa a tots els efectes legals. Com a titular registral d’una finca colindant, per realitzar modificacions de superfície o llindars, si la finca que afecta esta coordinada podrà defensar-se davant una invasió o inexactitud en la rectificació que es pretengui realitzar.”

4.3. EXPEDIENT DE DESLINDE

Es tramita davant Notari del districte que correspongui

S’aportarà:

– Escrit sol·licitant l’expedient

– Certificació descriptiva i gràfica de la finca i dels colindants que afecta; no coincideix amb la realitat, s’ha aportar representació gràfica georeferrenciada.

– Documents o justificants que fonamenti el que es sol·licita.

El Notari ho comunicarà als afectats per que en 15 dies facin al·legacions y presentin proves. I en 30 dies hauran de comparèixer per buscar avinences entre ells.

Si hi ha acord, encara que sigui nomes d’algun llindar, autoritza l’escriptura pública.

Informarà a la Direcció General del Cadastre la rectificació realitzada, per mitjans telemàtics, aquest ha de modificar la parcel·la en un plaç màxim de 5 dies, i s’incorpora a l’escriptura pública.

El  Registrador, escriurà nota al marge, l’inici de l’expedient a totes les finques afectades, que caducarà als 2 anys si no s’ha resolt abans.

El  Registrador, suspendrà l’expedient si té dubtes de que sigui un negoci immobiliari o hipotecari.

AGRAÏMENT A L’AJUNTAMENT DE BRUNYOLA PER LA INICIATIVA DE PROPOSAR LA XERRADA SOBRE AQUEST TEMA, I A TOTS ELS ASSISTENTS, ESPERANT QUE FOS DEL SEU INTERÈS I SOLUCIONÉS DUBTES AL RESPECTE.

Archivo GML y Emisión de Certificado de georreferenciación

gmlSiguiendo con los aspectos técnicos de la Ley 13/2015 de Reforma de las Leyes Hipotecaria y del Catastro, y en los casos donde se hace necesaria una Representación Gráfica Alternativa (RGA) ya vista en el anterior artículo de este blog (REPRESENTACIÓN GRAFICA ALTERNATIVA), el profesional técnico que se encargará de realizar la representación alternativa, emitirá un Certificado de Georreferenciación, regulado por el Colegio Oficial de Ingeniería Geomática y Topográfica.

Dicho Certificado es un documento que incluye,

– Metodología utilizada, precisión, alcance y limitaciones, conforme a lo establecido por la Ley.

– Fichero en formato GML, alojado en los servidores del Colegio y descargable mediante Código Seguro de Verificación.

– Coordenadas Georreferenciadas, representación Gráfica y superficie de la fincas.

– Informe de Validación Gráfica de la Dirección General del catastro.

– Declaración del Técnico Responsable que subscribe, incluyendo póliza del seguro de Responsabilidad Civil Profesional.

Cabe resaltar que el archivo GML descargable mediante Código Seguro de Verificación, ha obtenido al Validación Gráfica de la Dirección General del catastro, lo que significa que está autentificado y no puede sufrir modificación o alteración alguna.

Para cualquier duda o aclaración deje aquí su comentario privado:

 

REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEOREFERENCIADA – LEY HIPOTECARIA 13/2015 de 24 de junio.

cadastre(Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por decreto de 8 de febrero de 1946 y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo)

Según la Ley Hipotecaria 13/2015, que entró en vigor el pasado 1 de noviembre, la representación gráfica catastral de una finca, cobra una gran importancia. Si hasta el momento únicamente se incorporaba la referencia catastral a la inscripción registral, a partir de ahora también se incorpora la certificación catastral descriptiva y gráfica al folio real de la finca, ello comportará importantes mejoras, siempre que dicha certificación sea correcta tanto en superficie como en linderos.

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación ni su correcta diferenciación respecto a los colindantes. Art.9 LH.
Una vez inscrita la representación gráfica georeferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. Art.9 LH.

Lo que comporta, que la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela, debería corresponderse con la realidad física de la finca, siendo de gran utilidad su comprobación topográfica en cualquier caso, y aportando plano topográfico para su modificación, como representación gráfica georeferenciada alternativa, según lo dispuesto en la presente LH.

Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos, se aportará una representación gráfica georeferenciada alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva. En este caso, y como la base de representación gráfica de la fincas registrales será la cartografía catastral, el Registrador remitirá la información al Catastro para que practique la alteración que corresponda, de practicarse la alteración, la Dirección General del Catastro lo trasladara al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar la representación gráfica catastral modificada.

Como apunte final, cabe destacar que la representación gráfica alternativa, deberá seguir los requisitos y características contenidos en la Resolución de 29 de octubre de 2015, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. Donde se especifican las características del plano e informe topográfico , metodología, sistema de georeferenciación, o precisión entre otras.

Por todo ello, la representación gráfica catastral, al estar incorporada al folio real de la finca, se presupone cierta, más necesaria será ahora verificar la correspondencia catastral con la realidad de la finca, antes de que quede incorporada al folio registral, y así evitar litigios en los que ya no podremos defender que el catastro no define límites y superficie.

Què fer abans d’iniciar un procediment per excés de cabuda?

Suposem que tenim una finca de 5.000 m2 segons ens diu el cadastre, i revisant la documentació de la finca veiem de a l’escriptura nomes hi consten 1.200 m2.

Llavors contactem a l’advocat o consultem directament amb la notaria pensant que tot el procés per arreglar els papers és jurídic.

Si sol·licitem un estudi topogràfic, resulta que la realitat sobre el terreny no coincideix ni amb cadastre ni amb l’escriptura, i obtenim una nova superfície de 4.300 m2.

El tècnics experts en cadastre i propietat, treballem conjuntament amb els professionals del dret, complementant els coneixements tècnics amb els jurídics i adjuntant un acurat estudi de la finca per assegurar-nos que modificarem la superfície segons la realitat del terreny, per al final poder inscriure una superfície cadastral, escripturada i real de 4.300 m2.

El tècnic s’encarrega de l’esmena cadastral en cas que hi hagi discrepàncies, esmena necessària abans de redactar la nova escriptura amb l’excés de cabuda, donat que s’ha d’adjuntar la fitxa de la consulta descriptiva i gràfica cadastral de la parcel·la.

Tant si vostè és particular com un professional del dret, davant d’un excés de cabuda, consulti un tècnic expert en cadastre i propietat, que durà a terme una primera detecció de discrepàncies geomètriques i en cas necessari realitzarà l’estudi complert de la finca mesurant els límits reals per així obtindre la superfície real.

Què és la Ponència de valors?

La ponència de valors serveix per a la determinació del valor cadastral que recollirà, segons els casos i conforme al que s’estableixi reglamentàriament, els criteris, mòduls de valoració, planejament urbanístic i altres elements precisos per dur a terme aquesta determinació, i que s’ajustarà a les directrius dictades per a la coordinació de valors.

Les ponències de valors seran d’àmbit municipal, tret que altres circumstàncies justifiquin una extensió major.

Dins del seu àmbit, existeixen els següents tipus de ponències:

  1. Totals, quan s’estengui a la totalitat dels béns immobles d’una mateixa classe.
  2. Parcials, quan es realitzi sobre els béns d’una mateixa classe en alguna o diverses zones, polígons discontinus o finques.
  3. Especials, quan afectin exclusivament a un o diversos grups de béns immobles de característiques especials.

L’elaboració es realitzarà per la Direcció general del Cadastre, directament o a través dels convenis de col·laboració amb les Administracions Públiques que reglamentàriament s’estableixin.

Les ponències de valors totals i parcials se sotmetran a informe de l’Ajuntament o Ajuntaments interessats conforme a l’establert en la Llei 30/1992.

La publicació dels acords d’aprovació:

  1. Ponències Totals, es publicaran per edicte en el Butlletí Oficial de la Província abans de l’1 de Julio de l’any en què es realitzin.
  2. Ponències Parcials, es publicaran per edicte en el Butlletí Oficial de la Província abans de l’1 d’Octubre de l’any en què es realitzin.
  3. Ponències Especials, es publicaran per edicte en el Butlletí Oficial de l’Estat o de la Província abans de l’1 d’Octubre de l’any en què es realitzin.

Es podran recórrer per recurs de reposició o via econòmic-administrativa.