Artícle publicat al 2012 segons l’antiga Llei Hipotecaria, veure nou artícle adaptat a la nova Llei Hipotecaria 13/2015 de 24 de juny.
Darrerament m’he trobat amb un interessant treball de recerca gràcies al qual he trobat informació aclaridora que comparteixo en aquest blog.
Quina és la solució quan ens trobem amb un excés de cabuda d’una finca?
En l’estudi topogràfic que realitzava, existia una finca matriu registrada al 1960, de la que es van segregar diferents parts que no es van poder registrar degut a l’excés de cabuda. Tot i així al llarg dels anys les parts segregades s’han anat transmetent diverses vegades mitjançant títol de compravenda.
Fent la recerca que a dalt menciono, he trobat un interessant article que explica de manera ben estructurada quins passos es poden seguir per resoldre un expedient de major cabuda.
El resumeixo breument i adjunto el link de l’article complert:
Per inscriure un excés de cabuda, a part d’altres procediments, existeixen dos tipus d’Actes de Notorietat,
ACTA DE NOTORIETAT ( art.200 Llei Hipotecaria), mitjançant aquest procediment es podrà inscriure la major cabuda de finques ja registrades, però és necessari un procediment judicial. Només es fa constància de la major cabuda.
ACTA DE PRESÈNCIA I NOTORIETAT (art. 53.10 llei 13/1996, mesures fiscals, administratives i de l’ordre social), te un procés molt semblat a l’anterior, és un acta notarial on s’afegeix plànol i informe tècnic i no és necessari procediment judicial.
En aquest darrer tipus d’acta es pot modificar la superfície de la finca en defecte o excés, i la rectificació de límits. Però l’article original que s’adjunta, bàsicament resumeix la diferència entre una i altra acta, en que en la primera el registrador no pot dubtar de la identitat de la finca ja que li correspon exclusivament a l’autoritat judicial.
En l’apartat número 4, s’esquematitza com es pot inscriure un excés de cabuda:
PER MITJANS D’IMMATRICULACIÓ,
1. Expedient de Domini (procediment judicial)
2. Acta de Notorietat (procediment Judicial)
3. Títol Públic apte per la immatriculació
PER MITJANS DE NO IMMATRICULACIÓ,
1. Acta de presència i notorietat
2. Certificació Cadastral
3. Informe de Tècnic competent
4. Per simple manifestació quan no superi la vintena part de la cabuda inscrita, també s’ha d’acompanyar títol públic.
moll topografia 
bon dia: tinc un problema, tenim una finca rústica registrada correctament, problema es que registrats tenim 5000m/2 aproximadament, i reals en te 12000 que podem fer per arreglar aquest problema, gracies.
Me gustaMe gusta
Bon dia Ramon,
En primer lloc agrair-li haver contactat amb molltopografia per realitzar la seva consulta, hem obert el blog precisament per poder respondre les inquietuds que puguin tenir professionals i particulars dins de la Propietat i de la Topografia, dos mons totalment lligats.
En resposta a la seva consulta, el primer que s’hauria de fer és realitzar un estudi topogràfic complert, això comportaria l’amidament de la finca per saber la superfície exacta, sempre amb l’acord dels propietaris llindants per major seguretat, seguidament es procediria a estudiar tota la documentació necessària (escriptures, nota simple o històric registral, dades cadastrals o cadastre històric,…) i així realitzar un acurat l’Informe Tècnic que servirà per donar el següent pas.
Per poder modificar la superfície registral i al superar el 5% la diferència de superfície, la llei determina tres procediments principals, Expedient de Domini (Judicial), Acta de Notorietat (Notarial i Judicial) i Acta de Presencia i Notorietat (Notarial). Procediments en els que s’adjunta l’Informe Tècnic de l’Enginyer Tècnic en Topografia.
El que s’ha de tenir clar és que el Registrador no modifica res si no ho te molt clar, per tant si l’Informe Tècnic es basa en unes proves sòlides i ben contrastades es podria fer directament el procediment Notarial, del contrari s’hauria de fer el Judicial ja que davant una Sentència el Registrador haurà de fer el canvi que es sol•liciti.
Espero haver aclarit els dubtes referents a la seva consulta.
Me gustaMe gusta
Pingback: Quina utilitat té el Certificat de Superfície realitzat per l’Enginyer Tècnic en Topografia? | moll topografia
tenim una casa amb discrepància entre els m2 reals i els registrats. Hem modificat la referència cadastral i ara aquí ja no hi ha discrepància. Caldria, ara, registrar la finca amb aquest excés de cabuda. Voldríem saber com ho hem de fer? què necessitem i quan trigarem a tenir solucionat el problema. Ens han dit que només ens cal la nota simple de la finca i la referència cadastral amb la informació actualitzada. És cert? cal que ho tramitem a través d’una notaria? es pot fer a nivell particular? Gràcies
Me gustaMe gusta
Bona tarda Dannie,
Segons la Llei hipotecaria i l’experiència nostra experiència en la realització d’expedients de major cabuda, les modificacions al registre de La propietat es fan mitjançant títol públic (escriptura), per tant m’estranya que us hagin dit que amb la nota simple i referència cadastral n’hi hagi prou.
La notaria si que us demanarà la nota simple o antiga escriptura i la referència cadastral actualitzada, en alguns casos us poden demanar Informe Tècnic visat amb la superfície de la casa, però pot ser que en tingueu prou amb la referència cadastral.
De totes maneres abans d’anar al Notari, consulteu-ho directament al Registre de la Propietat corresponent.
Respecte al temps que trigareu a tenir el problema solucionat, dependrà de la Notaria i Registre, però en qualsevol cas no és massa, normalment triga molt més el Cadastre a realitzar qualsevol modificació.
Espero haver aclarit la vostra consulta.
Gràcies per contactar amb Moll Topografia, si no queda prou clar o teniu una altra consulta poder trucar directament al telèfon que surt a la web.
Me gustaMe gusta
Hola,
tinc una finca rústica que segons el cadastre té uns 16000 m2, i les escriptures posa que en té 8000. A més, resulta que el cadastre està malament i hi falta una porció d’uns 100 m2. Sabem que hem de fer fer uns plànols a uns topògrafs, però el problema és que els veïns se’ns han posat en contra, ja que al cadastre aquesta petita part surt en blanc (no és de ningú, de l’ajuntament tampoc). Llavors les meves preguntes són: hem de fer un excés de cabuda? Cal arribar al punt de què hagi d’intervenir un jutge? Quin paper hi pot jugar el cadastre i el notari?
Moltes gràcies!
Me gustaMe gusta
Bon dia Manel,
En primer lloc, disculpeu el retard.
El primer que han de fer el topògraf és mesurar la finca, però no només basant-se en el límit que li digueu vosaltres com a propietaris, hauria de comparar la descripció dels límits a les escriptures, mirar al cadastre històric dels anys 50 quina superfície i límits tenia la finca, i tota la documentació que pugui trobar per tal d’esbrinar quin és el límits correcte, d’aquesta manera ho podrà defensar be davant els veïns i davant d’un jutge si calgués. Personalment també acostumo a consultar les dades registrals i cadastrals dels veïns en conflicte, ja que a vegades es veu clarament que no tenen raó.
Després de tot això, si parlant amb el veí mostrant-li l’estudi realitzat, no s’arriba a cap acord, es pot intentar que ell també es busqui un topògraf i mirar d’arribar a un acord entre tècnics.
Si fer la feina sense tenir en compte al veí, i inicieu un procés de major cabuda, tant judicial com notarial, es notifica als veïns afectats i si s’oposen no podreu inscriure l’excés de cabuda.
Per tant, jo faria tot el possible per arribar a un acord entre veïns i/o tècnics, molt ben documentat, i aconseguir signar un acta d’atermenament (document o plànol signat per les parts implicades), amb l’informe tècnic i l’acta tot visat pel Col•legi Oficial d’Enginyers Tècnics en Topografia, ja es podrà iniciar el procés de major cabuda notarial, entenc que sense necessitat de entrar en cap procés judicial. Igualment el Notari pot citar als veïns a ratificar -se, però com que ja saben l’acta que van signar, no hi ha d’haver problema.
Espero haver aclarit els dubtes, finalment tot dependrà d’arribar a l’acord entre veïns, si no és així poder si que haureu d’iniciar un procés judicial perquè sigui el jutge que determini qui te la raó. Amb una sentència judicial, podreu inicial el procés de major cabuda ja via Notari i Registre.
Me gustaMe gusta
tinc una finca rùstica la cual la seva descripciò registral constan els m2 però no els metres lineals amb cada colindant , el veì no vol saber res ja que va comprar la finca fa aprop de dos anys i ell creu que la seva arriva on és la meva, la meva opciò crec que treure els registres de totes les colindants les seves i meves i anar arrosegant les superficies desde la matriu al igual que amb els plànols cadastrals fer el mateix, crec que en algun punt trobarè el punt d’errade , hi hà cap altre opciò per poder esbrinar-ho? gràcies tonimartinez17@hotmail.com
Me gustaMe gusta